Stan deweloperski – co trzeba o nim wiedzieć?

Stan deweloperski – co to jest?

Stan deweloperski to etap budowy nieruchomości, w którym lokal jest przygotowany do przeprowadzenia dalszych prac wykończeniowych przez nabywcę. Oznacza to, że inwestor (deweloper) zapewnia podstawowe elementy, takie jak instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne i grzewcze, a także wykonanie tynków oraz wylewek – to zazwyczaj właśnie stan deweloperski. Co to znaczy w praktyce? Mieszkanie lub dom są gotowe do prac wykończeniowych, ale nie nadają się jeszcze do zamieszkania. To etap pośredni między stanem surowym a lokalem gotowym do użytkowania, co daje przyszłemu właścicielowi dużą swobodę w personalizacji wnętrz.

Wiele osób obecnie decyduje się na doprowadzenie nieruchomości do stanu deweloperskiego i wykończenie przez ekipę fachowców, aby móc później decydować o finalnym wyglądzie swojego mieszkania, jednocześnie nie martwiąc się o najtrudniejsze prace budowlane. Ważne jest jednak, aby wiedzieć, że standard wykończenia może różnić się w zależności od dewelopera, dlatego koniecznie musisz dokładnie sprawdzić, co konkretnie obejmuje stan deweloperski w nieruchomości, którą się interesujesz.

Jaka jest różnica między stanem deweloperskim a stanem surowym?

Stan surowy to etap budowy, w którym budynek ma jedynie podstawową konstrukcję, dach i ewentualnie stolarkę zewnętrzną, ale brakuje w nim instalacji, tynków czy podłóg. 

W porównaniu z nim deweloperski stan wykończenia jest znacznie bardziej zaawansowany i w pełni przygotowany do dalszych prac wykończeniowych. Oznacza to, że stan deweloperski obejmuje instalacje wewnętrzne, wykończenie ścian, montaż drzwi wejściowych i okien, a czasami również przygotowanie elewacji.

W praktyce oznacza to, że w stanie surowym nie można jeszcze rozpocząć żadnych prac wykończeniowych, a w stanie deweloperskim są one już możliwe. Jeszcze innym etapem jest stan deweloperski zamknięty, który dodatkowo gwarantuje ochronę budynku przed wpływem czynników zewnętrznych, takich jak deszcz czy mróz. Dlatego też, wybierając nieruchomość, zwróć uwagę na to, co obejmuje stan deweloperski mieszkania, które chcesz kupić. Dopytaj o to dewelopera i poproś o szczegółowo opisaną ofertę. 

Uwaga! Sam standard wykończenia mieszkania powinien być możliwie jak najdokładniej opisany i załączony do właściwej umowy deweloperskiej. To absolutna konieczność, aby nie okazało się, że Twoje wyobrażenia o tym, jak wygląda mieszkanie w stanie deweloperskim, rozmijają się z realiami. 

Jak widzisz, poszczególne etapy znacznie się od siebie różnią. Domyślasz się więc, z czego wynikają różnice w cenach mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy? Między innymi właśnie z etapu wykończeń.

Co obejmuje stan deweloperski?

Zakres tego, co zawiera stan deweloperski, różni się w zależności od umowy z deweloperem, jednak można wyróżnić pewne elementy, które na tym etapie powinny być bezwzględnie wykonane. Oczywiście możemy tu jeszcze rozróżnić stan deweloperski podwyższony i podstawowy, ale skupmy się na tym, co najważniejsze dla każdego inwestora w tym właśnie momencie.

• Przede wszystkim kompletny stan deweloperski to instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne i grzewcze, które są już przygotowane do podłączenia urządzeń. 
• Dodatkowo ściany i sufity są zazwyczaj otynkowane, a podłogi pokryte wylewkami.
• Stolarka okienna i drzwi zewnętrzne są zamontowane, a często również wykonana jest elewacja zewnętrzna budynku (tu dużo zależy jeszcze od tego, czy mówimy o stanie deweloperskim domu, czy bloku).

Niektóre firmy proponują zakup mieszkania w stanie deweloperskim podwyższonym, plus, czy extra (nazwa umowna, marketingowa), w którym dodatkowo znajdują się parapety wewnętrzne, przygotowane gniazdka elektryczne czy wykończony balkon lub taras. 

To, co zawiera deweloperski stan wykończenia, jest zatem w dużej mierze kwestią umowną, zależną od dewelopera i jego wizji danej inwestycji. Na pewno jednak Ty, jako kupujący, już na samym początku musisz wiedzieć, co to jest stan deweloperski domu jednorodzinnego czy mieszkania. Przed rozczarowaniami ustrzeże Cię dokładne przeanalizowanie umowy z dokładnym opisem, co wchodzi w skład stanu deweloperskiego nieruchomości, którą zamierzasz kupić.

Jak wygląda mieszkanie w stanie deweloperskim?

Najczęściej są to pomieszczenia z surowymi, ale przygotowanymi do malowania ścianami i sufitami. Na podłogach znajdują się wylewki betonowe, które umożliwiają od razu układanie paneli, płytek lub wykładzin. Instalacje elektryczne są rozprowadzone po całym mieszkaniu, a ich punkty – takie jak miejsca na gniazdka i włączniki – są wyraźnie widoczne. Łazienka jest przygotowana pod montaż urządzeń sanitarnych, takich jak umywalka, toaleta czy wanna, ale te elementy nie są dostarczane przez dewelopera (niekiedy oferowane są mieszkania w stanie deweloperskim, ale z dodatkowo płatną opcją wykończenia pod klucz). 

Ile kosztuje wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim? Dużo zależy od jakości materiałów i kosztów samej robocizny. Można jednak założyć koszt rzędu 1000–1500 zł za metr kwadratowy.

W zależności od standardu mieszkania w stanie deweloperskim mogą zawierać także grzejniki, balustrady na balkonach i parapety wewnętrzne. Wykończenie to daje możliwość pełnej aranżacji wnętrza zgodnie z własnym gustem, co jest dużym atutem dla osób ceniących indywidualizm, albo mających specyficzne potrzeby czy nietypowe oczekiwania. 

Ile kosztuje mieszkanie w stanie deweloperskim?

Cena zakupu mieszkania w stanie deweloperskim zależy od tak wielu zmiennych, że nie da się jej jednoznacznie określić. Na pewno wpływają na nią:

• lokalizacja,
• infrastruktura towarzysząca (miejsca postojowe, komórki lokatorskie, garaże),
• powierzchnia użytkowa,
• standard budynku,
• standard lokalu w momencie oddania użytkownikowi (stan deweloperski/wykończenie pod klucz).

Można jednak oszacować w przybliżeniu, ile kosztuje mieszkanie w stanie deweloperskim w Polsce. W dużych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, ceny mogą wynosić nawet 15 000–25 000 zł za metr kwadratowy. W mniejszych miejscowościach są zwykle niższe, ale nadal wyższe niż w poprzednich latach. Szacunkowo jest to około 8 000–12 000 zł za metr kwadratowy. Do tego trzeba jeszcze doliczyć koszt wykończenia. 

Warto pamiętać, że nie uwzględnia się w koszcie mieszkania w stanie deweloperskim ceny wykończenia wnętrza. Dlatego planując budżet na zakup, należy oszacować także wydatki związane z dalszymi pracami, które mogą wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Koszty mogą wzrosnąć, jeśli wybrana nieruchomość ma stan deweloperski kompletny lub jeśli jest to lokal o podwyższonym standardzie.

Ile kosztuje wykończenie domu w stanie deweloperskim, a ile kosztuje remont mieszkania w stanie deweloperskim? Tak jak podawaliśmy – to zależy. Zwykle trzeba liczyć na ten cel około 1000–1500 zł za metr kwadratowy. 

Jak wykończyć mieszkanie w stanie deweloperskim?

Jak wykończyć mieszkanie w stanie deweloperskim? Proces ten rozpoczyna się od przygotowania dokładnego planu, który pozwoli określić kolejność prac oraz budżet. Na początek warto zająć się wykończeniem ścian i sufitów – nałożeniem farby lub tapet, a następnie montażem podłóg. Kolejnym krokiem jest instalacja drzwi wewnętrznych i wykończenie listew przypodłogowych.

Wykończenie łazienki i kuchni to zazwyczaj najbardziej kosztowne i czasochłonne etapy, wymagające dokładnych pomiarów, planów i koncepcji oraz współpracy z profesjonalistami. Dzięki temu można uniknąć problemów z montażem urządzeń sanitarnych czy sprzętu AGD. Ważne jest również, aby odpowiednio zaplanować instalację mebli i elementów dekoracyjnych, co pozwoli na stworzenie spójnej i funkcjonalnej przestrzeni. Myślą przewodnią powinna być ergonomia pracy, dlatego wiele osób, które zastanawiają się, jak urządzić mieszkanie w stanie deweloperskim decyduje się na zamówienie projektu u architekta wnętrz. 

Ile kosztuje wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim?

Koszty wykończenia mieszkania zależą m.in. od wielkości, standardu oraz zakresu prac. Ile kosztuje wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim? Przyjmuje się, że podstawowe wykończenie kosztuje około 1 000–1 500 zł za metr kwadratowy. W przypadku bardziej luksusowych rozwiązań koszty te mogą wzrosnąć do 3 000 zł za metr kwadratowy lub więcej (jeśli wybierasz prawdziwe drewno egzotyczne na podłogi, marmurowe blaty, czy inwestujesz w rekuperację, fotowoltaikę, klimatyzację, system smart home itd.).

To, ile kosztuje wykończenie domu w stanie deweloperskim, też zależy od metrażu oraz dodatkowych elementów, takich jak wykończenie poddasza czy ogrodu. Koszt całkowity może wynosić od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych, dlatego planowanie budżetu, robienie kosztorysów i współpraca np. z rzeczoznawcami są tak ważne. Znaczenie tego jeszcze wzrasta, gdy budowa czy zakup są finansowane kredytem hipotecznym wypłacanym w transzach.

Zakup mieszkania w stanie deweloperskim – co warto wiedzieć?

Zakup nieruchomości w stanie deweloperskim wymaga dokładnego sprawdzenia umowy z deweloperem oraz standardu wykończenia oferowanego lokalu. Upewnij się, co zawiera stan deweloperski w rozumieniu danego inwestora, aby uniknąć nieporozumień. Ważne jest również sprawdzenie jakości wykonanych prac, takich jak tynki, instalacje czy stolarka okienna – nie wystarczy, że są zrobione. Muszą być zrobione dobrze, inaczej odbiór techniczny może nie dojść do skutku.