Zakup i sprzedaż mieszkania, domu lub innego lokalu użytkowego to poważne przedsięwzięcie. Aby zapewnić bezpieczeństwo takiej transakcji, prawodawca określił szereg wymagań, które muszą spełnić kupujący i sprzedający. Nad wszystkim czuwa notariusz, za pośrednictwem którego strony podpisują akt notarialny i dopełniają formalności. Sprzedaż nieruchomości bez umowy sprzedaży jest nieważna.
Obowiązkiem notariusza jest potwierdzenie tożsamości osób lub podmiotów przystępujących do transakcji. Następnie musi sprawdzić, czy strony mają wszystkie dokumenty potrzebne do aktu notarialnego kupna mieszkania lub domu.
Ponadto notariusz weryfikuje, czy sprzedający ma pełne prawo do dysponowania nieruchomością będącą przedmiotem transakcji, czy lokal nie jest obciążony zaległymi opłatami oraz czy strony są świadome powagi podejmowanej czynności, jaką jest kupno domu.
Jakie dokumenty do notariusza przy sprzedaży mieszkania lub zakupie nieruchomości należy dostarczyć?
- Dokument potwierdzający tożsamość,
- podstawa nabycia prawa własności nieruchomości (wypis aktu notarialnego ze sprzedaży lub darowizny, zaświadczenie o spadku albo poświadczenie dziedziczenia),
- numer księgi wieczystej do wygenerowania odpisu,
- warunki sprzedaży precyzujące cenę, termin zapłaty i wydania nieruchomości.
W przypadku lokalu z rynku wtórnego konieczne jest jeszcze zaświadczenie o braku osób obecnie zameldowanych i potwierdzenie uiszczenia wszystkich opłat eksploatacyjnych. Z kolei jeśli nieruchomość jest nabywana w formie spadku bądź darowizny, należy dostarczyć zaświadczenie o opłaceniu podatku od spadków i darowizn lub informację o tym, że podatek nie jest naliczany w przypadku danej sprzedaży.
Jeśli przedmiotem transakcji jest mieszkanie spółdzielcze, niezbędna jest informacja ze spółdzielni na temat tego, komu przysługuje prawo do lokalu, wraz z opisem pomieszczeń i zapisem dotyczącym księgi wieczystej (potwierdzenie, iż jest ona prowadzona lub informacja o braku przeciwwskazań do jej założenia).
Jeżeli kupujący płaci środkami pozyskanymi w formie kredytu bankowego, musi dostarczyć do notariusza potwierdzenie uzyskania kredytu oraz umowę z bankiem.
To, jakie dokumenty przy sprzedaży domu lub jego zakupie są potrzebne, zależy m.in. od tego, czy transakcja odbywa się na rynku pierwotnym, czy wtórnym. Nabycie nieruchomości z tego pierwszego nie wymaga przedstawiania dokumentów związanych z prawem spadkowym czy sprawdzania ewentualnych zaległości w opłatach. Kupujący ma również pewność, że w lokalu nie ma zameldowanych osób trzecich, a podmiot sprzedający – najczęściej deweloper – ma prawa do dysponowania nieruchomością.
Ponadto notariusz może zażądać przedstawienia zaświadczenia o tym, że lokal nie znajduje się w budynku na obszarze zdegradowanym lub objętym rewitalizacją. Takie obszary wskazywane są na mocy uchwał miejskich. W ostatnich latach wytyczono je na przykład na terenie: Gdańska, Wrocławia, Warszawy czy Gliwic. Szukając nieruchomości w Gliwicach czy innych wspomnianych miastach, warto zwrócić na to uwagę.
Warto dodać, że w przypadku zakupu mieszkania czy domu z rynku pierwotnego niektórzy deweloperzy pomagają w procesie pozyskania kredytu z banku. Przykładowo, w Gliwicach i Zabrzu deweloper dom100 oferuje doradztwo w tym zakresie.
Dodatkowe dokumenty potrzebne do sprzedaży domu z działką:
- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej,
- zaświadczenie z gminy o tym, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu,
- informacja o mieszkalnym przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Do sporządzenia aktu notarialnego potrzebne są dane osobowe obu stron – zarówno kupującego, jak i sprzedającego, czyli:
- imiona i nazwisko,
- imiona rodziców,
- stan cywilny,
- numer i seria dowodu osobistego lub paszportu wraz z datą ważności
- miejsce urodzenia,
- PESEL,
- adres zamieszkania.
Jeśli co najmniej jedną ze stron czynności jest firma, jej przedstawiciel musi podać notariuszowi:
- nazwę firmy,
- adres siedziby firmy,
- numer KRS.
Częstą praktyką przy zakupie nieruchomości jest sporządzenie umowy przedwstępnej. Służy ona jako zabezpieczenie interesów obu stron przed sfinalizowaniem zakupu i daje gwarancję, że transakcja dojdzie do skutku. Co ważne, w przypadku zakupu domu od dewelopera zawarcie umowy przedwstępnej jest obowiązkowe.
Niekiedy taki dokument sporządza się u notariusza, który potem nadzoruje podpisanie umowy przyrzeczonej. Jeśli jednak umowa przedwstępna została podpisana gdzieś indziej, dobrze mieć ją przy sobie podczas sporządzania aktu notarialnego. Określa ona bowiem takie kwestie jak na przykład fakt wpłaty zaliczki oraz jej kwotę.
Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości sporządzana jest zawsze w formie aktu notarialnego dla wyższego poziomu bezpieczeństwa. Niedotrzymanie jej warunków skutkuje unieważnieniem, dlatego tak istotne jest, by wiedzieć, jakie dokumenty potrzebne do sprzedaży domu dostarczyć do notariusza. Umowa powinna zawierać informacje na temat stron, stanu prawnego przedmiotu transakcji i prawa sprzedającego do dysponowania nim.
W umowie należy zawrzeć informacje pozwalające na dokładne wskazanie nieruchomości: adres, numer działki lub lokalu (w przypadku mieszkań). Podstawowymi zapisami są również warunki transakcji: cena, sposób i data zapłaty czy termin wydania nieruchomości.
Sporządzenie umowy w postaci aktu notarialnego wiąże się rzecz jasna z opłatami pobieranymi przez notariusza. Generalnie cena przygotowania takiego dokumenty będzie tym wyższa, im droższy jest przedmiot transakcji, a więc nieruchomość. Opłaty notarialne reguluje rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. Wynoszą one:
- 100 zł dla wartości nieruchomości do 3 000 zł;
- 100 zł + 3% od kwoty powyżej 3 000 zł dla wartości nieruchomości 3 000–10 000 zł;
- 310 zł + 3% od kwoty powyżej 10 000 zł dla wartości 10 000–30 000 zł;
- 710 zł + 1% od kwoty powyżej 30 000 zł dla wartości 30 000–60 000 zł;
- 1010 zł + 0,4% od kwoty powyżej 60 000 zł dla wartości 60 000–1 000 000 zł;
- 4770 + 0,2% od kwoty powyżej 1 000 000 zł dla wartości 1 000 000–2 000 000 zł;
- 6770 + 0,25% od kwoty powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł.
Gdy przedmiotem umowy jest mieszkanie lub dom z rynku wtórnego, za akt notarialny płaci najczęściej nabywca. W przypadku kupna nieruchomości z rynku pierwotnego od dewelopera – zgodnie z przepisami – obie strony płacą po połowie, co obniża koszty poniesione przez kupującego. Jeśli zatem szukasz np. mieszkania w Gliwicach, zapoznaj się z ofertą tamtejszego dewelopera.
Zakup mieszkania przez dwie osoby, czyli czym jest współwłasność?
Planujesz zakup nieruchomości w Gliwicach lub innym mieście w Polsce i rozważasz współwłasność? To popularne rozwiązanie nie tylko wśród małżeństw, ale także par, które nie są formalnie związane. Co skłania do nabycia nieruchomości wspólnie? Dwie osoby mają większą zdolność kredytową, więc są w stanie wspólnie zainwestować w zakup oraz solidarnie regulować zobowiązania z tego tytułu. Poniżej szczegółowo wyjaśniamy, na czym polega kupno mieszkania przez dwóch właścicieli i jakie są jego konsekwencje.
Umowa kupna domu — w jaki sposób powinna być skonstruowana i co powinno się w niej zawierać?
Planujesz sprzedać dom? A może masz na oku mieszkanie, które zamierzasz nabyć? Ważnym dokumentem mającym zastosowanie w takich transakcjach jest przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, poprzedzająca właściwą umowę podpisywaną u notariusza. Jej przygotowanie wymaga sporego zaangażowania oraz wiedzy – przynajmniej w podstawowym zakresie. Zdobędziesz ją po lekturze naszego poradnika o bezpiecznej umowie przedwstępnej na zakup domu.
Kupno domu krok po kroku – kompletny poradnik
Podjęcie decyzji o przeprowadzce i kupnie domu wydaje Ci się trudne? Być może, ale tylko wtedy, gdy nie wiesz dokładnie, co Cię czeka. W tym poradniku przeprowadzimy Cię przez cały proces zakupu nieruchomości krok po kroku – od początkowych decyzji aż po finalizację transakcji. Zapewniamy, że najważniejsza inwestycja w Twoim życiu może przebiegnąć sprawnie, bez przykrych niespodzianek.