Podatek PCC od kupna mieszkania – czym jest, co zawiera i ile wynosi?

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) należy zapłacić w związku z określonymi rodzajami transakcji. Obowiązek zapłaty podatku PCC powstaje w sytuacji zawarcia umowy lub dokonania innych czynności prawnych, takich jak: 

• sprzedaż rzeczy i prawa majątkowego, 
• pożyczka, 
• zawarcie umowy darowizny. 

Są też inne sytuacje oraz transakcje, na które nałożono obowiązek podatkowy, wśród nich są: 

• umowa dożywocia, 
• umowa o dział spadku,
• zniesienie współwłasności, 
• ustanowienie hipoteki.

Podatek PCC pojawia się także, gdy zmienisz jedną z wymienionych umów, przez co zwiększa się podstawa opodatkowania. Na przykład, jeśli pożyczka została zwiększona, musisz dopłacić różnicę w podatku.

Warto pamiętać, że czynności cywilnoprawne, które są opodatkowane podatkiem VAT, nie podlegają opodatkowaniu PCC, pod warunkiem że przynajmniej jedna ze stron umowy jest zobowiązana do zapłaty VAT lub z niego zwolniona. Sytuacja tego typu może mieć miejsce np. w przypadku zakupu mieszkania w Gliwicach z rynku pierwotnego – od takiej operacji nie zapłacisz PCC.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) jest podatkiem, który dotyczy niektórych transakcji cywilnoprawnych, w tym przede wszystkim zakupu nieruchomości. Obok podstawowej stawki 2% funkcjonuje także stawka 6%. Przyjrzyjmy się, kiedy obie stawki znajdują zastosowanie.

Podatek od czynności cywilnoprawnych 2%

W przypadku nabycia nieruchomości z rynku wtórnego podatek PCC od zakupu mieszkania wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Co ważne, PCC dotyczy tylko zakupu mieszkań z rynku wtórnego, czyli nieruchomości, które były już wcześniej w posiadaniu innych osób. W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera nabywca jest zwolniony z tego podatku, ponieważ obowiązuje go podatek VAT.

Podatek od czynności cywilnoprawnych 6%

Od 1 stycznia 2024 r. funkcjonuje nowa stawka podatku PCC od zakupu mieszkania – a właściwie – mieszkań. Chodzi tu o stawkę 6%, która pojawiła się w odpowiedzi na rynkowe zjawisko kupowania „hurtowej” liczby mieszkań. Jeżeli inwestor nabywa szóste i kolejne mieszkanie na rynku wtórnym, wówczas z tego tytułu płaci podatek 6% od wartości nieruchomości. 

PCC za mieszkanie to zatem obowiązek podatkowy, który pojawia się w transakcjach na rynku wtórnym. Podatek dotyczy nie tylko zakupu mieszkań, ale również: 

• domów, 
• działek, 
• udziałów w nieruchomościach,
• innych czynności cywilnoprawnych, takich jak: darowizna, zamiana czy pożyczka prywatna. 

Warto pamiętać, że obowiązek podatkowy spoczywa na nabywcy, który musi opłacić PCC w ciągu 14 dni od dnia podpisania aktu notarialnego.

Kupując nieruchomości w Gliwicach, ale nie tylko, warto przygotować się na dodatkowe wydatki, w tym opłaty notarialne oraz wspomniany wcześniej podatek od zakupu mieszkania. Wysokość podatku wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości, co oznacza, że kwota do zapłaty zależy od ceny mieszkania ustalonej przez strony transakcji oraz potwierdzonej przez notariusza.

Podatek PCC jest stały i jego wysokość to 2% wartości rynkowej nieruchomości (podkreślamy, że chodzi o wartość rynkową – jeśli kwota transakcji będzie podejrzanie niska lub mocno zawyżona, będzie to sygnałem dla urzędu skarbowego, aby przyjrzeć się tej operacji i być może wezwać płatnika do uregulowania różnicy). Oznacza to, że ostateczna wysokość podatku PCC różni się w zależności od tego, ile kosztuje kupowana nieruchomość.

Na przykład, jeśli nabywasz lokal za 400 000 zł, ile wynosi podatek PCC od kupna mieszkania? W tym przypadku jest to 8 000 zł. Tę kwotę należy przekazać do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od podpisania umowy kupna-sprzedaży przed notariuszem. Notariusz, pełniący funkcję pośrednika w procesie zakupu nieruchomości, zgłasza transakcję do odpowiedniego urzędu skarbowego, a następnie dokonuje przekazania środków na rachunek właściwego US.

Warto również pamiętać, że oprócz PCC nabywca musi ponieść inne koszty, takie jak: 

• taksa notarialna, 
• opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej, 
• ewentualne ubezpieczenie kredytu hipotecznego. 

Wszystkie te wydatki mogą znacząco wpłynąć na całkowity koszt zakupu mieszkania, dlatego warto uwzględnić je w budżecie.

Podatek PCC od zakupu mieszkania nie zależy od jego typu, ale od rynku, z którego pochodzi. Jak już wspomniano, dotyczy wyłącznie mieszkań z rynku wtórnego. W przypadku zakupu od dewelopera obowiązuje podatek VAT, który już jest uwzględniony w cenie sprzedaży. Wysokość podatku PCC jest ustalana jako 2% wartości nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest to małe mieszkanie w centrum miasta, czy duży dom na przedmieściach.

Warto również zaznaczyć, że w przypadku mieszkania z rynku wtórnego podatek obowiązuje niezależnie od stanu technicznego, lokalizacji czy wieku budynku. Jest naliczany od wartości rynkowej nieruchomości, co oznacza, że nawet w przypadku zakupu mieszkania do remontu jego wartość będzie bazowym czynnikiem determinującym wysokość podatku PCC.

Choć wysokość podatku od zakupu mieszkania wynosi standardowo 2% wartości rynkowej nieruchomości, istnieją sytuacje, w których można uniknąć jego zapłaty lub skorzystać z obniżonej stawki. 

Zakup mieszkania od dewelopera

Przede wszystkim, zakup mieszkania od dewelopera nie podlega podatkowi PCC, ponieważ w tym przypadku nabywca płaci podatek VAT. Wynosi on 8% lub 23%. Skąd taka różnica? 

Zakup pierwszego mieszkania

Zgodnie z obowiązującą od 31 sierpnia 2023 r. ustawą o PCC ulga w podatku od czynności cywilnoprawnych jest przyznawana osobom, które kupują swoje pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego. Jest to forma wsparcia, którą Ministerstwo Finansów przewiduje dla osób fizycznych, którym w dniu zakupu prawa do mieszkania lub domu (i wcześniej) nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.  

Zwolnienie z PCC a dziedziczenie
Od powyższej zasady obowiązuje wyjątek. Dotyczy on sytuacji, w której osoba nabywająca mieszkanie z rynku wtórnego miała (wtedy lub wcześniej) udziały czy prawa do nieruchomości, ale nie przekraczały one 50% i zostały nabyte w procesie dziedziczenia. 

Zakup mieszkania z rynku wtórnego od firmy, która wystawiła fakturę VAT

Zdarza się, że mieszkanie kupowane jest od osoby, która prowadzi firmę i wystawia faktury VAT. W takiej sytuacji nie ma podwójnego opodatkowania – jeśli zostanie odprowadzony podatek VAT (23% lub 8%), wówczas PCC od mieszkania nie jest naliczane ani pobierane.

Darowizna mieszkania a zwolnienie z podatku

Innym przypadkiem, w którym można uniknąć płacenia podatku za nabycie mieszkania, jest darowizna nieruchomości pomiędzy bliskimi członkami rodziny. Chodzi tu o zwolnienie z podatku od spadków i darowizn, na który mogą liczyć np. dzieci czy wnuki. 

Warto również wspomnieć o możliwości obniżenia podstawy opodatkowania w sytuacjach, gdy nabywca dokonuje zakupu nieruchomości na podstawie umowy przedwstępnej, a wartość rynkowa nieruchomości uległa zmianie po zawarciu umowy przedwstępnej, ale przed ostatecznym aktem notarialnym. W takich przypadkach można ubiegać się o korektę podstawy opodatkowania i tym samym zmniejszenie wysokości podatku PCC.

Przed dokonaniem zakupu mieszkania warto dokładnie oszacować, jakie będą wydatki związane z podatkiem PCC. Wysokość podatku zależy od wartości rynkowej nieruchomości, która jest ustalana na podstawie cen podobnych mieszkań w okolicy. Warto zwrócić uwagę, że notariusz, jako osoba odpowiedzialna za sporządzenie aktu notarialnego, może poprosić o przedstawienie wyceny nieruchomości, aby ustalić, czy cena transakcyjna odpowiada wartości rynkowej.

Aby oszacować wysokość podatku PCC od zakupu mieszkania, wystarczy pomnożyć wartość nieruchomości przez stawkę 2%. Na przykład, dla mieszkania wartego 500 000 zł wysokość podatku od zakupu mieszkania wynosi 10 000 zł. Warto uwzględnić tę kwotę w całkowitych kosztach zakupu, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek finansowych.

Dla osób, które planują zakup mieszkania z rynku wtórnego i nie chcą ryzykować niedoszacowania kosztów, dobrym rozwiązaniem może być skorzystanie z usług doradztwa kredytowego. Specjalista pomoże w dokładnym oszacowaniu wszystkich wydatków, w tym podatku PCC, opłat notarialnych oraz ewentualnych kosztów związanych z ubezpieczeniem. 

Wiele osób uznaje, że nie warto kupować mieszkania z drugiej ręki ze względu na dodatkowe – dość znaczące – koszty, które rosną, gdy nieruchomość trzeba odremontować. Jest w tym wiele prawdy. Przed podjęciem decyzji warto zapoznać się z ofertą nowych nieruchomości, np. polecanego dewelopera z Gliwic i Zabrza. Nowe lokale nie są obciążone dodatkowym podatkiem PCC, a oszczędności są zauważalne nie tylko na etapie zakupu, ale też później, w czasie eksploatacji.