Kupno mieszkania za gotówkę a urząd skarbowy — co warto wiedzieć?

Zakup mieszkania za gotówkę ma wiele zalet, ale nie jest rozwiązaniem dla każdego – z oczywistych względów. Na taką inwestycję mogą pozwolić sobie ci, którzy dysponują kwotą rzędu 500 000–1 000 000 zł i mogą przeznaczyć ją na zakup mieszkania czy domu. A takich osób, jak się okazuje, jest w Polsce całkiem sporo. Jak wynika z raportu NBP w I kwartale w ten sposób sfinansowano zakup 45% nieruchomości na rynku*. Jedną z największych korzyści jest wtedy brak konieczności zaciągania kredytu hipotecznego, co oznacza ograniczenie liczby formalności, brak kosztów odsetek oraz prowizji bankowych. 

Jak jednak wygląda zakup mieszkania na kredyt a urząd skarbowy? Zazwyczaj taka transakcja wiąże się z mniejszym ryzykiem kontroli, jeśli nasze dochody są dobrze udokumentowane, a wartość nieruchomości oraz stosunek wysokości kredytu do wkładu własnego jest proporcjonalny. 

W przypadku zakupu domu bądź mieszkania w Gliwicach, lub gdziekolwiek indziej, za oszczędności w gotówce, urząd skarbowy może być bardziej dociekliwy. Szczególnie jeśli pochodzenie środków na transakcję nie jest wyjaśnione, np. gdy apartament za 2 miliony złotych nabywa osoba pracująca za najniższą krajową. 

Kupno mieszkania za gotówkę pozwala zazwyczaj na większą elastyczność w negocjacjach z deweloperem lub sprzedawcą. Bez potrzeby czekania na decyzję banku, można szybciej zamknąć transakcję, co jest często atutem. 

Można też próbować samodzielnie, oczywiście po ustaleniach ze sprzedawcą, rozłożyć zakup na raty (dotyczy to głównie nieruchomości, które są dopiero w budowie). Płatność w transzach dla wielu osób jest bardziej atrakcyjna, bo nie wymaga jednorazowego inwestowania dużej kwoty kapitału. Aby wybrać najkorzystniejszy scenariusz, dobrze jest skorzystać z doradztwa kredytowego.

Kupując mieszkanie, musisz liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku. Jego wartość nie wydaje się wysoka, jednak jest obliczana od wartości zakupu, co zazwyczaj oznacza wydatek rzędu kilkunastu-kilkudziesięciu tysięcy złotych. Co ważne, tę opłatę musisz wnieść w formie gotówkowej, a pieniądze muszą pochodzić z kapitału własnego (nie mogą być kredytowane).

• W przypadku zakupu na rynku wtórnym obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości. 
• W przypadku zakupu od dewelopera podatek VAT jest już uwzględniony w cenie mieszkania, co upraszcza formalności. 

Jeśli chodzi o obowiązki względem urzędu skarbowego przy kupnie domu, to oprócz konieczności uiszczenia podatku niezbędne może okazać się udokumentowanie źródeł pochodzenia środków na zakup. W przypadku transakcji za gotówkę urząd skarbowy może zainteresować się, skąd pochodzą środki na zakup mieszkania i zakwestionować wartość samego mieszkania czy domu, jeśli uzna, że cena znacznie odbiega od średniej rynkowej. Konieczność udokumentowania źródeł pochodzenia środków to standardowa procedura mająca na celu zapobieganie praniu pieniędzy. Oszczędności w gotówce dla urzędu skarbowego nie są kwestią osobistą, a oficjalne potwierdzenie legalnego źródła pochodzenia na wezwanie urzędu jest obowiązkiem nabywcy.

Jeśli przeanalizujesz, jak wygląda kupno mieszkania krok po kroku, szybko zauważysz, że wiąże się to z różnymi formalnościami. Trzeba je spełnić, aby transakcja była zgodna z przepisami i wiążąca. 

Po znalezieniu nieruchomości w Gliwicach czy innej lokalizacji i ustaleniu ceny należy podpisać umowę przedwstępną oraz udać się do notariusza w celu sporządzenia aktu notarialnego.

Akt notarialny potwierdza przeniesienie własności na kupującego, a także informuje urząd skarbowy o dokonaniu transakcji. Jest zobowiązany do pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych (jeśli dotyczy) oraz przekazania go do urzędu.

Jedną z głównych zalet kupna mieszkania za gotówkę jest możliwość uniknięcia kosztów związanych z kredytem hipotecznym, takich jak odsetki, ubezpieczenie czy prowizja bankowa. To oznacza, że całkowity koszt zakupu nieruchomości jest niższy niż w przypadku finansowania kredytem. Ponadto, kupujący za gotówkę zyskują większą elastyczność, jeśli chodzi o negocjacje cenowe oraz terminowe zamknięcie transakcji.

Przy kupnie mieszkania za gotówkę urząd skarbowy może zażądać udokumentowania źródeł pochodzenia środków. Dlatego warto przygotować stosowną dokumentację, np. zaświadczenia o dochodach, umowy o pracę, czy inne dokumenty potwierdzające dochody. W przypadku gdy środki pochodzą z oszczędności w gotówce, konieczne może być udowodnienie źródeł pochodzenia. 

Jak udowodnić, że oszczędności zostały zgromadzone legalnie? W przypadku kontroli skarbowej ciężar dowodu spoczywa na podatniku. Legalne źródła to m.in.:

• udokumentowane oszczędności z wynagrodzenia,
• darowizny od rodziny (z zachowaniem limitów i terminów zgłoszeń),
• sprzedaż majątku własnego,
• kredyty i pożyczki.

Wymagana dokumentacja to m.in.:

• umowy darowizny,
• potwierdzenia przelewów,
• historie rachunków bankowych,
• umowy sprzedaży majątku,
• deklaracje podatkowe.

* Źródło: https://nbp.pl/wp-content/uploads/2024/10/Raport-o-sytuacji-na-rynku-nieruchomosci-2023.pdf