Kupno domu krok po kroku – kompletny poradnik

Lokalizacja nieruchomości

Zanim zaczniesz szukać swojego miejsca na ziemi, zastanów się, czego potrzebujesz i oczekujesz od przyszłego domu. Spróbuj określić najlepszą dla siebie lokalizację, biorąc pod uwagę nie tylko odległość od pracy czy szkoły, ale też infrastrukturę, połączenia komunikacyjne z centrum miasta, dostęp do dróg szybkiego ruchu, obwodnicy itd. 

Oczekiwania względem standardu, metrażu

Ustal, jaka nieruchomość Cię interesuje. Czy w grę wchodzi zakup domu na rynku wtórnym? Zaletami mogą być to m.in. niższa cena, krótki czas oczekiwania na klucze, dobra lokalizacja. A może wolisz kupić mieszkanie od dewelopera – w Gliwicach i Zabrzu inwestycje przyciągają atrakcyjną architekturą, ekologicznymi rozwiązaniami i przemyślanym układem ułatwiającym aranżację. 

Następnie określ, jaki metraż Cię interesuje, ile pokoi potrzebujesz, czy musisz mieć dostęp do miejsca postojowego i czy zależy Ci na ogródku. Zrób listę najważniejszych rzeczy i takich, które są dla Ciebie mniej istotne.

Możliwości finansowe

Ustal też swoje możliwości finansowe. Jeśli planujesz finansować zakup kredytem hipotecznym, skontaktuj się ze specjalistą oferującym doradztwo kredytowe. Wstępnie oceni on Twoją zdolność kredytową i powie, na jakie finansowanie możesz liczyć i jakie zasady będą obowiązywać.

Pamiętaj też, że ostateczny koszt zakupu domu to nie tylko cena nieruchomości. Uwzględnij również dodatkowe opłaty np. dopełnienie formalności po zakupie domu, prowizję dla agenta nieruchomości, podatek, koszty notarialne, remont.

Podjęcie decyzji o zakupie danej nieruchomości nie powinno opierać się wyłącznie na odczuciach estetycznych. Co trzeba sprawdzić przy kupnie domu? Przede wszystkim jego stan prawny oraz kondycję techniczną. 

Stan techniczny domu

Przy oglądaniu domu zwróć uwagę na stan fundamentów, dach, instalacje (elektryczne, wodno-kanalizacyjne, gazowe), izolację termiczną oraz ewentualne ślady wilgoci czy pleśni.

Koniecznie ustal:

• technologię, w jakiej powstał dom,
• sposób ogrzewania budynku,
• daty i zakres wykonanych remontów (tylko wtedy, gdy planujesz zakup domu na rynku wtórnym).

Jeśli nie czujesz się pewnie w tych obszarach lub nie masz wystarczającej wiedzy, skorzystaj z pomocy rzeczoznawcy lub zamów specjalistyczny odbiór techniczny. Kupując nieruchomość od dewelopera, która jest jeszcze w trakcie budowy, możesz na bieżąco śledzić postępy prac, co zdecydowanie zwiększy Twoją wiedzę o przyszłym lokum.  

Lokalizacja i otoczenie

Położenie nieruchomości jest równie ważne. Zwróć uwagę na infrastrukturę w okolicy – bliskość szkół, przedszkoli, sklepów, komunikacji publicznej. Sprawdź, jakie są plany zagospodarowania przestrzennego dla okolicy (osobiście, listownie lub online na rządowej stronie https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/#wniosek_mpzp). Dzięki temu nie zdziwisz się, gdy za jakiś czas za Twoim płotem rozpocznie się budowa np. drogi szybkiego ruchu.

Kupując dom od dewelopera (z rynku pierwotnego), przeanalizuj formę prawną nieruchomości oraz działki, na której jest położony. Jakie dokumenty przy kupnie domu sprawdzić?

• Księga wieczysta – to publiczny rejestr, w którym znajdują się informacje na temat praw własności, obciążeń hipotecznych oraz innych praw i roszczeń dotyczących nieruchomości. Przed zakupem koniecznie sprawdź wpisy w księdze wieczystej (zrobisz to online na stronie: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do). Zwróć uwagę, czy nieruchomość nie jest obciążona długami lub prawami osób trzecich.
• Umowa deweloperska – powinna precyzyjnie określać warunki zakupu, w tym termin realizacji inwestycji, standard wykończenia, cenę oraz warunki płatności.

Wpisy w księdze wieczystej służą zabezpieczeniu Twoich praw jako nabywcy nieruchomości. Co trzeba sprawdzić przy kupnie domu? Działy od I do IV księgi wieczystej zawierają informacje o tym, kto jest prawowitym właścicielem nieruchomości oraz czy jest ona obciążona roszczeniami.

W przypadku nowych inwestycji to deweloper zakłada i na bieżąco aktualizuje księgę wieczystą prowadzoną dla konkretnej nieruchomości w Gliwicach i gdziekolwiek indziej. Dane muszą być zgodne ze stanem faktycznym, a nabywca ma prawo śledzić wszystkie ewentualne zmiany.

Zastanawiasz się, jakie dokumenty przy zakupie domu są najważniejsze? Oczywiście na czele jest deweloperska umowa kupna. Co powinno się w niej znaleźć?

• Dokładne dane stron umowy: imiona, nazwiska, adresy, numery identyfikacyjne.
• Opis nieruchomości: precyzyjny opis domu (metraż, liczba pokoi), wielkość działki, standard wykończenia.
• Warunki płatności: harmonogram wpłat, terminy.
• Terminy realizacji: daty zakończenia poszczególnych etapów budowy  i  odbioru technicznego.
• Informacje o banku i numerze rachunku powierniczego.
• Dane na temat ubezpieczenia w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
• Gwarancje i rękojmie: okres gwarancji na budynek, ewentualne kary umowne za opóźnienia.

Sprawdź formalności krok po kroku – kupno domu to wielotysięczna inwestycja, która wymaga zabezpieczenia swoich interesów.

Zakup domu za gotówkę przebiega nieco szybciej niż w przypadku finansowania inwestycji kredytem hipotecznym. W takiej sytuacji potrzebne są stosowne dokumenty – zakup domu musi być poprzedzony złożeniem wniosku kredytowego i uzyskaniem pozytywnej decyzji w banku. Następuje to po zarezerwowaniu wybranego lokalu, podpisaniu wstępnej umowy i wpłaceniu na ten poczet ustalonej kwoty zadanku lub zaliczki. Lokalizacja nieruchomości nie ma znaczenia. Tak samo przebiega proces zakupu mieszkania w Gliwicach, jak i w stolicy czy na wsi. Jakie są poszczególne etapy?

   1. Wybór banku i złożenie wniosku kredytowego

Porównaj oferty różnych banków i wybierz najkorzystniejszą dla siebie. Złóż wniosek kredytowy (maksymalnie 2 lub 3), dołączając wymagane dokumenty, takie jak zaświadczenie o dochodach, dokumenty dotyczące nieruchomości oraz własne zobowiązania finansowe.

   2. Ocena zdolności kredytowej i decyzja banku

Bank oceni Twoją zdolność kredytową oraz wartość nieruchomości. Może to potrwać kilka tygodni (ustawowo na wydanie decyzji banki mają 21 dni od momentu otrzymania kompletnego wniosku kredytowego). Po wstępnej pozytywnej decyzji banku przedstawiciel zaprezentuje Ci warunki, a po ich akceptacji, otrzymasz do podpisania umowę. Pamiętaj, że jest ważna przez określony czas, zazwyczaj od 30 do 60 dni.

   3. Podpisanie umowy kredytowej

Po zaakceptowaniu warunków podpisujesz umowę kredytową, a bank przelewa pieniądze z kredytu na wskazany rachunek (w całości lub w transzach). 

   4. Formalności po zakupie domu

Na tym etapie dokonuje się wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej – samodzielnie lub za pośrednictwem notariusza.

Kupno domu czy mieszkania za gotówkę to prostszy proces, ale również wymaga dopełnienia pewnych formalności, zwłaszcza podatkowych – kupując dom za gotówkę, trzeba odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości. Podatek ten należy opłacić w ciągu 14 dni od podpisania umowy kupna-sprzedaży. Wpłacają go nie tylko osoby, które kupują dom za gotówkę, ale też te, które finansują zakup kredytem. Każda transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości musi być też zgłoszona do urzędu skarbowego – zrobisz to na formularzu PCC-3.