Koszty notarialne przy zakupie mieszkania

Koszty notariusza przy zakupie mieszkania – jakie są?

Wysokość taksy notarialnej jest uregulowana w obowiązujących przepisach i ustalana przez Ministra Sprawiedliwości. Zależy między innymi od wartości nieruchomości. Wszystkie opłaty są określone prawem i można je znaleźć w załącznikach do rozporządzeń, które definiują pracę notariuszy.

Oczywiście takie dodatkowe koszty przy kupnie mieszkania nie cieszą nikogo. Trzeba jednak podkreślić, że państwo przygotowało odpowiednie uregulowania prawne, by zabezpieczyć osoby inwestujące w nieruchomości. Warto też obalić mit, że opłaty przy kupnie nieruchomości są w pełni zależne od tego, czy nieruchomość kupowana jest na kredyt, czy za gotówkę. Forma finansowania nie wpływa na rodzaj stosowanej stawki – minimalnej czy maksymalnej.

Koszty notariusza – pełna lista opłat przy zakupie mieszkania

Przygotowując budżet, należy więc uwzględnić poniższe koszty, które składają się na finalny rachunek w kancelarii:

• taksa notarialna – wynagrodzenie za sporządzenie aktu (stawka maksymalna zależna od ceny);
• VAT 23% – doliczany do taksy i kosztu wypisów;
• wypisy/odpisy – opłata za kopie dokumentów (6 zł netto/strona);
• opłaty sądowe w księdze wieczystej – 200 zł za wpis własności, 100 zł za założenie księgi (jeśli jest wymagane);
• podatek PCC – 2% (rynek wtórny), 0% (pierwsze mieszkanie) lub 6% (od szóstego lokalu w ramach jednej inwestycji deweloperskiej).

Warto podkreślić, że notariusz większość tych kwot jedynie pobiera i przekazuje do sądu lub urzędu skarbowego.

Taksa notarialna – stawki maksymalne i sposób liczenia

Stawki taksy notarialnej są określone jako kwoty maksymalne. Oznacza to, że notariusz nie może pobrać więcej, ale może zaproponować niższą kwotę. Mechanizm liczenia zależy od wartości nieruchomości. Przykładowo, dla progu cenowego od 60 000 zł do 1 000 000 zł wzór wygląda następująco:

1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł

Pamiętaj, że kwoty wskazane w rozporządzeniu to stawki netto. Do wyliczonej sumy zawsze należy doliczyć 23% podatku VAT. Przykładowo, przy mieszkaniu za 500 000 zł, maksymalna taksa netto to 2 770 zł.

Opłaty sądowe do księgi wieczystej – ile wynoszą i kiedy występują?

Opłaty sądowe związane z księgą wieczystą są stałe i uregulowane ustawowo:

• 200 zł – opłata za wniosek o wpis prawa własności (zawsze przy zakupie).
• 100 zł – opłata za założenie księgi wieczystej (gdy lokal nie posiada jeszcze swojej KW, np. nowe mieszkanie).
• 200 zł – opłata za wpis hipoteki (tylko w przypadku zakupu na kredyt).

Kupno mieszkania – koszty aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości. Co trzeba wiedzieć?

Jeśli zawierasz umowę przedwstępną na zakup nieruchomości, to z chwilą podpisania u notariusza takiego dokumentu, zyskujesz gwarancję kupna wybranego przez Ciebie mieszkania lub domu. Co więcej, akt notarialny znacznie utrudnia deweloperowi zerwanie transakcji. Chroni on więc interesy potencjalnego nabywcy.

Koszt sporządzenia dokumentu jest ściśle powiązany z wartością rynkową nieruchomości zapisaną w akcie. Im wyższa cena lokalu, tym wyższa opłata, jednak należy pamiętać, że Minister Sprawiedliwości wyznaczył górne limity stawek, których notariusz nie może przekroczyć. Każda rozpoczęta strona dokumentu może być wyceniona między 6 a 20 złotych (bez podatku VAT). Podobna zależność występuje przy sporządzaniu umowy kupna-sprzedaży oraz odpisu.

Koszty aktu notarialnego mogą ulec zmianie w zależności od rodzaju transakcji. Przykładowo, przy nabyciu lokalu komunalnego lub w przypadku niektórych umów przeniesienia własności, maksymalna stawka taksy może zostać ustawowo pomniejszona (często o 50%). To jedna z sytuacji, kiedy ustawodawca dopuszcza obniżenie kosztów, aby ułatwić obywatelom uregulowanie spraw własnościowych. Pamiętaj, że do samego wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu zawsze należy doliczyć 23% podatku VAT oraz koszty wypisów, co stanowi standardowy element rozliczenia każdej transakcji nieruchomościowej.

Czy koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera są inne niż przy zakupie od osoby prywatnej?

Koszt notarialny ma wartość stałą (wynikającą z widełek w rozporządzeniu), a precyzuje ją rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Jednak dla budżetu kupującego kluczowe jest to, czy nabywa nieruchomość z rynku pierwotnego czy z rynku wtórnego. Od tego uzależnione są podatki PCC i VAT.

1. Rynek pierwotny (zakup od dewelopera): W tym przypadku płacisz podatek VAT, który jest już zawarty w cenie mieszkania. Nie płacisz już podatku PCC.
2. Rynek wtórny (zakup od osoby prywatnej): Standardowo występuje tu podatek PCC w wysokości 2%, ale obowiązują wyjątki:
   • jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego, jesteś zwolniony z zapłaty podatku PCC 2%;
   • zgodnie z art. 7a ustawy o PCC przy zakupie szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego w jednej inwestycji, stawka PCC wynosi 6% (nawet jeśli transakcja jest opodatkowana VAT). 

Pamiętaj jednak, że w związku z nabyciem nieruchomości, musisz uiścić też kilka dodatkowych opłat. Jeśli umowa jest zawierana pomiędzy osobami fizycznymi, należy doliczyć koszty związane z ewentualnym wpisem do księgi wieczystej oraz podatkiem PCC. Jeśli kupujesz lokal komunalny, opłata notarialna może zostać pomniejszona. To jedna z tych sytuacji, kiedy ustawodawca dopuszcza obniżenie wysokości taksy. Pokazuje to dość dobrze, że w polskim porządku prawnym koszty umowy notarialnej mogą różnić się w zależności od wielu czynników.

Ile wypisów aktu notarialnego jest potrzebnych przy zakupie mieszkania?

Najczęściej wystarczą nam 3-4 wypisy. Jeden z nich musi znaleźć się u nabywcy mieszkania. Kolejne kopie trafiają do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla lokalizacji inwestycji oraz do urzędu gminy/miasta. Banki czasem wymagają jednego egzemplarza, ale zależy to od wewnętrznych procedur przy kredycie hipotecznym.

Maksymalna stawka za wypis, odpis lub wyciąg jest ściśle określona i wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę (+ 23% VAT). Łączny koszt zależy od objętości aktu (np. 10 stron × 4 wypisy × 6 zł = 240 zł netto).

Kto opłaca notariusza przy kupnie mieszkania: sprzedający czy kupujący?

Odpowiedzialność za opłaty notarialne nie jest w polskim prawie precyzyjnie uregulowana – podział kosztów jest kwestią umowną między stronami. Można się jednak spotkać z nieformalną zasadą, że koszty związane z zakupem nieruchomości na rynku wtórnym pokrywa kupujący.

W praktyce podział wygląda następująco:

• koszty notariusza: zwyczajowo płaci kupujący, choć na rynku pierwotnym deweloperzy często dzielą koszt umowy deweloperskiej po połowie;
• podatek PCC: jeśli występuje, zawsze obciąża kupującego (notariusz pobiera go przy akcie);
• opłaty sądowe: spoczywają na nabywcy, ponieważ dotyczą jego wpisu do księgi wieczystej;
• koszty kredytowe: wszelkie opłaty za wpis hipoteki płaci kupujący (kredytobiorca).

Przykładowe wyliczenia kosztów (rynek wtórny i pierwotny)

Poniżej przedstawiamy przykładowe obliczenia kosztów przy zakupie nieruchomości za 500 000 zł w dwóch scenariuszach.

Scenariusz A: Rynek wtórny (2% PCC)

• • Taksa notarialna (z VAT): ok. 3 400 zł
  • Podatek PCC (2%): 10 000 zł
  • Opłaty sądowe i wypisy: ok. 600 zł

• Łącznie: ok. 14 000 zł

Scenariusz B: Rynek pierwotny lub pierwsze mieszkanie na wtórnym (0% PCC)

• • Taksa notarialna (z VAT): ok. 3 400 zł
  • Podatek PCC: 0 zł
  • Opłaty sądowe i wypisy: ok. 600–800 zł

• Łącznie: ok. 4 000 – 4 200 zł

FAQ: koszty notarialne przy zakupie mieszkania – najczęstsze pytania

Czy taksa notarialna zawsze jest maksymalna?
Nie. Minister Sprawiedliwości wyznaczył górne limity stawek, których notariusz nie może przekroczyć, ale notariusz może obniżyć wysokość swojego wynagrodzenia, szczególnie przy transakcjach o wysokiej wartości. 

Ile kosztuje wypis i kto go dostaje?
Koszt to 6 zł netto za stronę. Wypisy otrzymują strony umowy, a odpisy notariusz przesyła do sądu wieczystoksięgowego, urzędu skarbowego oraz urzędu miasta/gminy.

Kiedy przysługuje zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie?
Zwolnienie przysługuje, gdy kupujący jest osobą fizyczną i w dniu sprzedaży nie posiada (oraz nigdy wcześniej nie posiadał) prawa własności do innego mieszkania lub domu.

Jakie opłaty sądowe pojawiają się przy kredycie hipotecznym?
Przy kredycie należy doliczyć 200 zł za wpis hipoteki do księgi wieczystej oraz opłatę skarbową od ustanowienia hipoteki w wysokości 19 zł.