Jak kupić mieszkanie na kredyt?

Interesuje Cię zakup mieszkania na kredyt, jednak nie wiesz, z jakimi formalnościami się to wiąże i ile czasu trzeba przeznaczyć na ich załatwienie? Procedury wcale nie są skomplikowane, a cały proces może przebiec sprawnie i bezproblemowo, jeśli zapoznasz się z podstawowymi zagadnieniami. Poniżej znajdziesz wszystkie niezbędne informacje o tym, jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku.

Czujesz potrzebę posiadania własnego M, masz dość wynajmu lokalu i ponoszenia wysokich kosztów albo chcesz wyprowadzić się od rodziców? Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie na kredyt, musisz dokładnie przemyśleć zasadność takiej inwestycji. Weź pod uwagę aktualną sytuację rynkową, w tym wysokość stóp procentowych, która decyduje o wartości rat, czy poziom inflacji. Istotne są również Twoje możliwości finansowe. Warto śledzić aktualne promocje, jakie nierzadko oferują deweloperzy sprzedający nowe mieszkania, oraz rządowe programy dopłat do kredytów.

Najlepiej zdecydować się na kredytowanie, jeśli:

• Twoja sytuacja zawodowa i finansowa jest ustabilizowana i masz regularne dochody;
• masz pewność, że będziesz terminowo regulować raty;
• masz pozytywną historię kredytową i uregulowane wszystkie zaległości – możesz to sprawdzić online, na przykład w Biurze Informacji Kredytowej.

Proces kupna mieszkania sfinansowanego kredytem może trwać długo, dlatego warto odpowiednio się do niego przygotować. Pamiętaj, że zobowiązanie najczęściej jest rozłożone na wiele lat, nawet do 30. W tym czasie sporo może się wydarzyć i nigdy nie można dokładnie przewidzieć, w jakiej sytuacji finansowej znajdziesz się za kilka czy kilkanaście lat. Dlatego z rozwagą podejdź do analizy tego, czy warto kupić nieruchomość na kredyt.

Od czego zacząć kupno mieszkania na kredyt? Punktem wyjścia jest analiza, czy będziesz w stanie terminowo spłacać raty. Podlicz wszystkie miesięczne dochody gospodarstwa domowego, co pomoże Ci wyznaczyć zdolność kredytową. Aby ją określić, warto skorzystać z jednego z kalkulatorów dostępnych w internecie. Pomocne może być także profesjonalne doradztwo kredytowe.

Pod uwagę weź również posiadane oszczędności, które mogą stanowić wkład własny. Dzięki niemu ograniczysz wartość kredytu, a tym samym wysokość odsetek. Oszczędności możesz przeznaczyć również na sfinansowanie remontu i wyposażenia nieruchomości albo pozostawić je na koncie jako zabezpieczenie na tzw. czarną godzinę.

Po oszacowaniu własnych możliwości finansowych kolejny krok to wybór odpowiedniego lokalu. Istotne są m.in.:

• powierzchnia nieruchomości i rozmieszczenie pokoi – te od strony wschodniej i południowej będą lepiej nasłonecznione, co pozwoli np. zaoszczędzić na rachunkach za ogrzewanie w zimie,
• lokalizację – w tym odległość od miejsca pracy i istotnych dla Ciebie placówek, np. sklepów czy siłowni.

Warto przejrzeć oferty z rynku pierwotnego, które są idealną propozycją dla osób, dla których liczą się wysoka jakość wykończeń i komfort. Nowe nieruchomości:

• są świetnie zaizolowane i ocieplone, dlatego zapewnią niskie koszty utrzymania;
• wyposażono w nowoczesne rozwiązania, na przykład ekologiczne i efektywne pod kątem ekonomicznym pompy ciepła czy panele fotowoltaiczne;
• mają atrakcyjnie zagospodarowane części wspólne z monitoringiem, w tym place zabaw.

Mieszkanie od dewelopera możesz wykończyć w taki sposób, aby wszystkie elementy pasowały do Twojego gustu. Zaletą jest także gwarancja.

Alternatywą jest nieruchomość z rynku wtórnego. Nawet jeśli znajduje się w dogodnej lokalizacji z rozwiniętą infrastrukturą i ma atrakcyjną cenę, dokładnie zapoznaj się z ofertą. Niezbędna jest analiza stanu prawnego, finansowego i technicznego mieszkania, a także wyposażenia.

Pamiętaj, że nieruchomość z rynku wtórnego może być zadłużona, a także wymagać przeprowadzenia kosztownego remontu. W jej przypadku trzeba także uregulować podatek PCC w wysokości 2% wartości mieszkania. Nie musisz go opłacić, jeśli nabywasz nowe mieszkanie od dewelopera.

Myśląc o tym, jak kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny i wybrać najkorzystniejszą ofertę, warto skoncentrować się na propozycjach kilku banków. Porównaj je pod kątem:

• całkowitego kosztu zobowiązania, a więc razem z odsetkami, prowizją i dodatkowymi opłatami, na przykład ubezpieczeniem;
• szansy na uzyskanie kredytu – banki w nieco odmienny sposób mogą podchodzić do oceny zdolności kredytowej.

Wybierz 2 lub 3 oferty, które są według Ciebie najkorzystniejsze. Następnie złóż w bankach wstępne zapytanie o możliwość wzięcia kredytu. Warto to zrobić osobiście. Konieczne będzie podanie danych dotyczących nieruchomości, którą zamierzasz kupić, a także opisanie Twojej sytuacji finansowej. Na tej podstawie pracownicy banków sprawdzą, czy masz szansę uzyskać kredyt, a także poinformują Cię, jakie dokumenty trzeba dostarczyć.

Związane z kupnem mieszkania na kredyt formalności mogą zająć wiele tygodni. Jeśli chcesz mieć pewność, że wybrane przez Ciebie mieszkanie nie zostanie zajęte przez innego nabywcę, podpisz z deweloperem umowę przedwstępną. Może mieć formę umowy cywilnej lub aktu notarialnego. W tym drugim przypadku musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami notarialnymi.

Zwróć uwagę na to, aby w umowie przedwstępnej znalazły się następujące zapisy:

• tytuł, miejsce i data zawarcia umowy,
• oznaczenie stron,
• dokładne określenie przedmiotu transakcji,
• termin i warunki zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości na kupującego.

W umowie przedwstępnej musi się również znaleźć wzmianka na temat wysokości zadatku albo zaliczki. Jeśli czekasz na decyzję kredytową, lepiej zdecyduj się na zapłatę zaliczki, ponieważ deweloper zwróci Ci ją w przypadku, gdy transakcja – np. z uwagi na odrzucenie wniosku kredytowego przez bank – nie dojdzie do skutku. Prawo do zatrzymania zadatku obowiązuje tylko wówczas, gdy druga strony nie dotrzyma warunków umowy.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej możesz złożyć wniosek kredytowy. Zawczasu skompletuj niezbędne dokumenty, czyli:

• dowód osobisty,
• zaświadczenie o zatrudnieniu i o dochodach – zwykle potrzebne są ubiegłoroczny PIT oraz wyciąg z konta bankowego, choć zależy to od formy zatrudnienia oraz tego, czy jesteś już klientem danego banku.

Dostarczenie wszystkich dokumentów wraz z wnioskiem jest bardzo ważne. Jeśli konieczne będzie ich uzupełnienie, czas oczekiwania na decyzję kredytową wydłuży się.

Po analizie Twojej sytuacji bank przekaże Ci ostateczną decyzję. Jeśli będzie pozytywna, kolejnym etapem będzie podpisanie umowy kredytowej. Zwróć szczególną uwagę na zapisy dotyczące:

• harmonogramu spłaty rat,
• wysokości oprocentowania (może być stałe lub zmienne, uzależnione od poziomu stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej), prowizji za udzielenie kredytu i dodatkowych opłat,
• zasad zmiany wysokości oprocentowania czy wcześniejszej spłaty kredytu (mogą wiązać się z koniecznością wniesienia stosownej opłaty),
• dodatkowych warunków udzielenia kredytu, np. ubezpieczenia nieruchomości albo wykupienia produktów bankowych, na przykład karty kredytowej.

Dokładne zapoznanie się z umową kredytową jest fundamentem bezpiecznego kupna mieszkania na kredyt hipoteczny. Dzięki temu nie zaskoczy Cię na przykład wysokość rat.

Na to, ile trwa kupno mieszkania na kredyt, duży wpływ ma czas oczekiwania na decyzję kredytową. Standardowo wynosi 21 dni roboczych, jednak może okazać się, że będzie dłuższy, na przykład w związku z koniecznością uzupełnienia dokumentacji. Innym powodem może być duże obłożenie banku wnioskami klientów. Taka sytuacja miała miejsce na przykład po uruchomieniu programu Bezpieczny kredyt 2%.

Etapem finalizującym zakup mieszkania jest podpisanie umowy sprzedaży. Należy to zrobić u notariusza, który zadba o zgodność wszystkich zapisów z przepisami prawa. Musisz mu przedłożyć zaświadczenie z banku, które jest potwierdzeniem udzielonej promesy na zapłatę ceny nieruchomości.

W umowie sprzedaży mieszkania powinny się znaleźć:

• dane stron umowy,
• adres i powierzchnia lokalu – w umowie podaje się również numer księgi wieczystej oraz dane z ewidencji gruntów, budynków lub lokali,
• cena sprzedaży i sposób jej zapłaty,
• termin wydania nieruchomości.

Pamiętaj, że jako kupujący musisz ponieść koszty notarialne. Jeśli nabywasz mieszkanie na rynku wtórnym, musisz zapłacić również podatek PCC.

Po podpisaniu umowy sprzedaży należy udać się do banku w celu przedłożenia aktu notarialnego oraz wniosku o wpis do hipoteki. Jest to podstawą do uruchomienia przez bank kredytu.

To, jak wygląda kupno mieszkania na kredyt, jest w dużej mierze sprawą indywidualną. Czas, który minie między momentem rozpoczęcia szukania odpowiedniego lokalu oraz podpisaniem umowy kredytowej i umowy sprzedaży, zależy na przykład od:

• szybkości, z jaką uda Ci się znaleźć nieruchomość dopasowaną do Twoich potrzeb – dostępność mieszkań na rynku dynamicznie się zmienia, może się zdarzyć, że minie nawet kilka miesięcy, zanim trafisz na odpowiednią okazję;
• procedur obowiązujących w banku;
• poziomu zaawansowania inwestycji – jeśli budynek dopiero będzie wznoszony, wszystkie działania związane z zakupem nieruchomości mogą zająć nawet kilka lat.

Jeśli wciąż zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie na kredyt, by nie żałować decyzji, skorzystaj z profesjonalnego wsparcia. Niektórzy deweloperzy współpracują z instytucjami kredytowymi i pomagają w wypełnieniu wszystkich formalności. Warto podpisać umowę z takim sprzedającym, który ma indywidualne podejście do klientów i jest w stanie elastycznie dopasować ofertę do potrzeb, na przykład oferując płatności rozłożone na transze.