Kupno mieszkania na wynajem — czy to się opłaca?

Czy zakup mieszkania na wynajem się opłaca?

Bez wątpienia kupno mieszkania pod wynajem to dobry pomysł. Wartość nieruchomości w Polsce wciąż rośnie, a szacowana mediana wzrostu cen w największych miastach utrzymuje się na stabilnym, kilkuprocentowym poziomie. To o wiele więcej niż można zarobić, odkładając kapitał na koncie w banku.

W Polsce wciąż mamy deficyt mieszkań. Buduje się ich dużo, ale jednak dalej za mało, jeśli wziąć pod uwagę potrzeby wszystkich zainteresowanych. W naszym kraju brakuje nawet miliona takich lokali. Szacuje się, że zarówno rząd, jak i firmy budowlane, jeszcze przez wiele lat nie będą w stanie sprostać tak dużym oczekiwaniom rynku.

To zaś oznacza, że kupno mieszkań pod wynajem to świetny pomysł na zabezpieczenie swojego kapitału. Zwłaszcza teraz, gdy siła nabywcza złotówki wymaga ochrony. W przyszłości – za kilka bądź kilkanaście lat – taka inwestycja na pewno będzie warta o wiele więcej, znacznie przewyższając koszty początkowe. 

Oceniając opłacalność, należy brać pod uwagę dwa źródła zysku: 

• bieżący dochód z wynajmu (czyli nadwyżkę czynszu nad kosztami utrzymania),
• wzrost wartości nieruchomości. 

Obecnie realistyczna stopa zwrotu (rentowność netto) w analizach rynkowych dla dużych miast wynosi zazwyczaj ok. 5–6% rocznie.

Jak obliczyć opłacalność mieszkania na wynajem krok po kroku

Aby precyzyjnie ocenić inwestycję, należy rozróżnić rentowność brutto od netto.

• Rentowność brutto – to stosunek rocznego przychodu z czynszu do ceny zakupu.
• Rentowność netto (ROI) – uwzględnia realne koszty i podatki.

Wzór na rentowność netto: 

(roczny przychód z najmu – koszty operacyjne – podatek) / całkowity koszt zakupu * 100

Checklista kosztów:

• podatek ryczałtowy (8,5% lub 12,5%),
• tzw. pustostan – należy przyjąć bufor (np. 1 miesiąc w roku bez najemcy), który realnie obniża wynik.
• czynsz administracyjny (płatny przez właściciela w okresach pustostanu),
• fundusz remontowy i naprawy (CAPEX),
• ubezpieczenie nieruchomości.

Jak kupić pierwsze mieszkanie na wynajem?

Nie wystarczy nabyć pierwszy lepszy lokal, licząc przy tym na łatwe pieniądze. Można wskazać na kilka kluczowych cech, jakie powinna spełniać taka nieruchomość. 

• Bardzo ważna jest lokalizacja. To właśnie ona ma ogromny wpływ na potencjał gospodarczy naszej inwestycji. Zakup mieszkania daleko od centrum czy też w „nieciekawej” okolicy nie przyniesie oczekiwanych rezultatów.
• Wartością dodaną jest także dostęp do bogatego rynku usług publicznych, bliskość ważnych dróg przelotowych, dworców kolejowych czy lotnisk.
• Dobrą praktyką jest wybór nieruchomości, która odpowiada profilowi potencjalnego nabywcy. Jeśli planujesz wynajem dla studentów w okolicy uniwersytetu czy politechniki, dobrze sprawdzi się kawalerka, z kolei dla rodzin z dziećmi odpowiednie będzie mieszkanie 2- lub 3-pokojowe w zielonej okolicy.

Na potrzeby współczesnych nabywców odpowiadają mieszkania z oferty dom100.eu. W przypadku większości nieruchomości mieszkańcy mogą liczyć m.in. na:

• monitoring,
• parkingi podziemne,
• ładowarki elektryczne,
• podwyższony standard deweloperski.

Decydując się na zakup takiego lokalu, praktycznie od razu można przeznaczyć go pod najem. W takim mieszkaniu znajdują się wszystkie niezbędne instalacje, a także dostęp do internetu. Działamy na śląskim rynku nieruchomości, skupiając się na Aglomeracji Śląskiej: Gliwicach, Zabrzu i pobliskich gminach. Wysoki standard wykonania przekonał już wielu inwestorów, że jesteśmy firmą, której warto zaufać.

Jakie mieszkanie najlepiej kupić pod wynajem?

Wybór odpowiedniego metrażu i układu lokalu w dużej mierze decyduje o sukcesie inwestycyjnym. Poszczególne lokale wiążą się z inną charakterystyką zwrotu.

• Kawalerka na wynajem: Charakteryzuje się najwyższą płynnością, co oznacza to, że w razie potrzeby nagłej sprzedaży, najłatwiej znajdziesz na nią kupca (zarówno innego inwestora, jak i osobę kupującą pierwsze mieszkanie dla siebie). Popyt na kawalerki jest największy wśród singli i studentów, co pozwala na szybkie znalezienie lokatora. Wadą jest jednak większa rotacja najemców – statystycznie osoby wynajmujące kawalerki zmieniają miejsce zamieszkania częściej (np. przy zmianie statusu związku), co często generuje dodatkowe koszty odświeżania lokalu i wiąże się z koniecznością ponownego poszukiwania najemcy.
• Mieszkanie 2-pokojowe: Jest uznawane za najbardziej uniwersalne na rynku. Często wynajmują je pary, młode małżeństwa, rodziny i osoby, które potrzebują oddzielnej sypialni i pokoju do pracy (home office). Tacy najemcy zazwyczaj zapewniają dłuższą stabilność najmu – umowy są rzadziej wypowiadane, co zapewnia ciągłość wpływów i niższe koszty związane z rotacją.
• Wynajem na pokoje: Model ten polega na wynajmowaniu każdego pokoju oddzielnym lokatorom na podstawie osobnych umów. Pozwala to wygenerować najwyższy przychód całkowity (cash flow) z danej nieruchomości, ponieważ suma czynszów za poszczególne pokoje niemal zawsze przewyższa czynsz za wynajem całego mieszkania. Wiąże się to jednak z:

• większymi kosztami obsługi – rozliczanie wielu osób, więcej awarii, konieczność częstszego sprzątania części wspólnych;
• częstszą rotacją i ryzykiem pustostanu – trudniej jest utrzymać 100% obłożenia we wszystkich pokojach jednocześnie. Ponadto rotacja jednego z lokatorów może wpływać na komfort pozostałych;
• ryzykiem konfliktów – zarządzanie relacjami między obcymi dla siebie osobami w jednym mieszkaniu wymaga od właściciela większego zaangażowania lub opłacenia profesjonalnego zarządcy.

Kupno mieszkania na wynajem – za gotówkę czy na kredyt?

Rodzaj finansowania nieruchomości w dużej mierze zależy od wcześniej założonego planu biznesowego. Bank z pewnością sprawdzi rodzaj przychodów oraz przeliczy zdolność kredytową. Pamiętaj też, że musisz uwzględnić w budżecie obowiązkowe opłaty i podatki – bez względu na to, czy samodzielnie finansujesz zakup, czy też korzystasz ze wsparcia instytucji finansującej.

Koszty, jakie poniesiesz, to między innymi te związane z:

• sporządzeniem aktu notarialnego,
• opłatą za odpis z księgi wieczystej,
• wynagrodzeniem rzeczoznawcy.

W modelu kredytowym istotna jest tzw. dźwignia finansowa. Należy też wykonać stress test, czyli sprawdzić, czy czynsz pokryje ratę kredytu i koszty stałe przy wzroście stóp procentowych. Ważne są też parametry, takie jak:

• LTV (stosunek kredytu do wartości),
• marża. 

By koszty inwestycji jak najszybciej się zwróciły, warto skorzystać ze wsparcia dewelopera współpracującego z bankami, które mają rachunek powierniczy. Z pomocą doradców szybko sprawdzisz rentowność, dowiesz się, jaki jest wymagany próg przychodów, a następnie z łatwością sfinalizujesz wszystkie niezbędne formalności. To bardzo ważne, bo przecież kredyt na zakup mieszkania na wynajem to zobowiązanie, które będziemy spłacać przez wiele lat. Takie wsparcie w uzyskaniu finansowania zapewniamy w dom100.eu.

Jak wygląda zakup mieszkania na firmę pod wynajem?

Dla przedsiębiorców jest to ciekawa opcja, bo pozwala im generować koszty. Poza tym kredyty dla firm zwykle są oferowane na nieco lepszych warunkach niż te dla osób prywatnych, chociaż nie jest to regułą. To prosty sposób na zwiększenie dochodu, dzięki czemu za wynajęte mieszkanie zapłacimy nieco mniej. Do kosztów można też wliczyć poniesione na urządzanie lokalu wydatki, a także przychody z działalności — jednak tylko wtedy, gdy za najem rozliczamy się w formie faktur VAT.

Sama procedura zakupu mieszkania na firmę nie odbiega od tej, z jaką muszą mierzyć się osoby prywatne. Banki przedstawiają inwestorowi oferty długoterminowe, gdzie maksymalny czas spłaty zależy m.in. od wyników finansowych firmy, wieku właściciela czy lokalizacji inwestycji. Jeśli zaakceptujemy warunki umowy oraz zabezpieczymy wkład minimalny, wówczas instytucja finansująca umożliwi nam zakup lokalu.

Jeśli przedsiębiorca zdecyduje się sprzedać takie mieszkanie w ciągu pięciu lat od dnia zakupu (licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie), będzie zobowiązany do zapłaty 19% podatku oraz złożenia formularza PIT-39. W wybranych sytuacjach firma może zostać zwolniona z tej opłaty, co reguluje artykuł 21 ustawy o PIT.

Koszty i ryzyka wynajmu, które obniżają rentowność

Inwestor musi liczyć się z czynnikami, które mogą obniżyć zysk:

• pustostan – każdy miesiąc bez najemcy realnie zmniejsza roczne ROI;
• naprawy i odświeżanie – koszty eksploatacyjne, wymiana sprzętów czy malowanie lokalu;
• rotacja najemców – koszty ogłoszeń i czas poświęcony na selekcję oraz protokoły zdawczo-odbiorcze;
• nieuczciwi lokatorzy i ryzyko braku płatności – warto zdecydować się na ubezpieczenie najmu mieszkania (zapewnia ochronę prawną w sytuacjach konfliktowych) i najem okazjonalny, czyli procedurę, która zakłada, że jeśli lokator przestanie płacić i nie opuści mieszkania po wypowiedzeniu umowy, właściciel może przeprowadzić eksmisję znacznie szybciej, bez konieczności oczekiwania na wyrok sądu w standardowym procesie.

Zarządzanie najmem: samodzielnie czy przez operatora?

Wynajem może być dla Ciebie dochodem pasywnym albo aktywnym zajęciem, co przekłada się na sposób zarządzania najmem. Jeśli cenisz swój czas i spokój, dobrym pomysłem może być zatrudnienie operatora. Jeśli jednak wolisz maksymalizować ROI kosztem własnej pracy – zdecyduj się na zarządzanie samodzielne.

• Zarządzanie samodzielnie: Pozwala zaoszczędzić na prowizji, która wynosi zazwyczaj 10-15% miesięcznego czynszu. Właściciel osobiście odpowiada za marketing, weryfikację najemców, przygotowanie umowy (zalecany najem okazjonalny), rozliczanie mediów oraz całodobową gotowość do obsługi awarii. Wymaga to czasu, dyspozycyjności i bliskości miejsca zamieszkania od inwestycji.
• Operator (Property Manager): Przejmuje wszystkie obowiązki właściciela. Profesjonalny zarządca odpowiada za ciągłość najmu, nadzór techniczny, windykację należności oraz formalności prawne. To rozwiązanie rekomendowane przy większej liczbie mieszkań lub gdy inwestycja znajduje się w innym mieście. Choć prowizja obniża bieżący cash flow, operator często redukuje koszty pustostanu i zapewnia wyższy standard weryfikacji lokatorów.

Podatki przy wynajmie mieszkania: najem prywatny, działalność, VAT

Dokładne koszty podatkowe związane z wynajmem mieszkania zależą od kilku czynników. Ich precyzyjne określenie jest niezbędne do wyliczenia realnej rentowności inwestycji.

Obecnie jedyna dostępna forma opodatkowania najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą) to ryczałt. Podatek płacony jest od przychodu, co oznacza, że nie możesz odliczyć kosztów jego uzyskania (np. remontów czy wyposażenia). Stawka wynosi 8,5% do limitu 100 tys. zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. W przypadku małżeństw wspólny limit przychodów opodatkowanych niższą stawką wynosi 200 tys. zł. Rozliczenie następuje poprzez ryczałt miesięczny lub kwartalny oraz roczny formularz PIT-28.

Kosztem podatkowym, z którym trzeba się liczyć, jest też podatek VAT, który  zależy od celu wynajmu lokalu.

• Wynajem na cele mieszkaniowe (zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy, np. najem długoterminowy dla rodziny czy studenta) korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
• Usługi zakwaterowania (najem krótkoterminowy, turystyczny, na doby) są opodatkowane stawką 8% VAT (lub korzystają ze zwolnienia podmiotowego do 200 tys. zł obrotu rocznie).

Od 2023 roku przepisy całkowicie wyłączyły możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych, co oznacza, że wartość nabycia mieszkania nie może być kosztem pomniejszającym podatek dochodowy – zarówno w najmie prywatnym, jak i w ramach działalności gospodarczej.

Zwróć też uwagę, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeśli sprzedasz mieszkanie przed upływem 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), musisz zapłacić 19% podatku dochodowego od zysku. Możesz jednak zostać zwolniony z tej opłaty, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej, jeśli uzyskane środki przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.

Długofalowe inwestowanie w mieszkania na wynajem – czy warto?

Jeśli tylko posiadasz odpowiedni kapitał, to inwestycja w mieszkanie pod wynajem będzie doskonałą decyzją. Nawet jeśli od zysku odejmiesz obowiązkowy podatek, możesz uzyskać naprawdę pokaźną kwotę. Nie istnieje jednak jeden prosty wzór na osiągnięcie sukcesu.

W internecie można znaleźć wiele ogłoszeń przedsiębiorców oferujących wynajem kawalerek, mieszkań dla rodzin czy też nowoczesnych apartamentów. To, ile zarobisz na wynajmie nieruchomości, w dużej mierze zależy też od standardu mieszkania oraz wydatków, jakie poniesiesz, by wykończyć lokal.

Pamiętaj też, aby uważnie przeanalizować lokalizację inwestycji, a także zabezpieczyć wynajmowane mieszkanie od strony formalno-prawnej. Dobrze skonstruowana umowa z najemcą może uchronić Cię od wielu poważnych problemów związanych z egzekucją płatności lub eksmisją lokatora, który nie będzie wywiązywał się ze swoich obowiązków.

Kiedy zakup mieszkania na wynajem ma najwyższy sens? Checklista decyzji

Podczas podejmowania decyzji inwestycyjnej należy przede wszystkim:

• wybrać lokalizację z wysokim popytem i potencjałem wzrostu wartości;
• dokonać realnej kalkulacji rentowności netto uwzględniającą pustostan;
• wybrać lokal wykończony w standardzie ograniczającym przyszłe koszty napraw;
• zadbać o zabezpieczenie prawne w postaci umowy najmu okazjonalnego,
• dopasować plan finansowy (gotówka, kredyt).