Najem okazjonalny – na czym polega?

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie przez właściciela lokalu mieszkalnego będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. To kluczowe ograniczenie, które odróżnia wynajem okazjonalny od najmu instytucjonalnego.

Umowa o najem okazjonalny jest więc zawierana pomiędzy wynajmującym, który jest osobą fizyczną posiadającą prawo własności mieszkania, oraz najemcą – osobą fizyczną, która będzie zamieszkiwać lokal.

To rozwiązanie szczególnie popularne wśród właścicieli mieszkań inwestycyjnych, którzy chcą zabezpieczyć się przed problematycznym najemcą bez rezygnowania z długoterminowego wynajmu. Umowa na najem okazjonalny obowiązuje przez określony czas, maksymalnie 10 lat. Po tym okresie wymagane jest podpisanie nowej umowy.

Nie ma znaczenia, czy mieszkanie znajduje się w centrum dużego miasta, czy są to np. nieruchomości w Pyskowicach – zasady dotyczące najmu okazjonalnego są identyczne w całej Polsce. 

Umowa najmu okazjonalnego – jakie elementy są obowiązkowe?

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego musi spełniać nie tylko standardowe wymogi, ale również dodatkowe warunki wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów. 

Każda umowa najmu mieszkania okazjonalnego powinna zawierać:

• datę zawarcia umowy,
• dokładne oznaczenie stron (wynajmujący i najemca) wraz z ich adresem, numerem PESEL lub numerem dowodu osobistego,
• opis lokalu (adres, metraż, standard, wyposażenie),
• czas trwania umowy (zawsze musi to być ściśle określony okres),
• wysokość czynszu i opłat dodatkowych,
• zasady waloryzacji czynszu (mogą być różne w przypadku większych miast i mniejszych ośrodków, np. nieruchomości w Zabrzu i Warszawie),
• prawa i obowiązki stron (w tym sposób korzystania z lokalu czy zasady egzekucji obowiązku opuszczenia lokalu),
• sposób komunikacji stron umowy,
• warunki wypowiedzenia umowy,
• oznaczenie charakteru umowy (umowa o najem okazjonalny).

Gdy przedmiotem uzgodnień jest wynajem okazjonalny, umowa powinna zawierać także załączniki wspomniane w jej treści, które stanowią jej integralną część – bez nich najmu nie można uznać za ważny.

Jakie załączniki są wymagane przy najmie okazjonalnym?

Załączniki też odróżniają wynajem okazjonalny od zwykłego najmu i sprawiają, że jest on tak bezpieczny z punktu widzenia właściciela.

Skuteczna umowa okazjonalnego najmu mieszkania powinna zawierać  następujące załączniki:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego – wskazuje, że najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opuszczenia lokalu po rozwiązaniu umowy;
• wskazanie lokalu zastępczego – najemca musi podać adres lokalu, gdzie może się wyprowadzić;
• zgoda właściciela lokalu zastępczego – pisemne oświadczenie, że dana osoba w razie konieczności przyjmie najemcę.

Załączniki są istotne z punktu widzenia tego, co oznacza najem okazjonalny w praktyce. To właśnie te dokumenty stanowią bowiem realne narzędzie ochrony wynajmującego.

Wielu wynajmujących załącza do umowy także dodatkowe załączniki, np. protokół zdawczo-odbiorczy lokalu ze spisem wyposażenia, stanem liczników, uwagami najemcy czy dokumentacją fotograficzną.

Jak wskazać lokal zastępczy w najmie okazjonalnym?

Wskazanie lokalu zastępczego to często jeden z problematycznych etapów przy podpisywaniu umowy. Wynajem okazjonalny wymaga bowiem podania dokładnego adresu mieszkania i załączenia zgody właściciela na przebywanie w nim najemcy po rozwiązaniu umowy.

Lokal zastępczy podany w umowie musi spełniać określone warunki:

• nie musi być własnością najemcy,
• może należeć do rodziny lub osoby trzeciej,
• musi znajdować się na terytorium Polski (niekoniecznie w pobliżu, np. wynajmując nieruchomość w Kurowie, można podać adres lokalu zastępczego w innym województwie),
• musi być realnie dostępny w razie eksmisji.

Najczęstszym błędem jest wskazywanie lokalu jedynie „na papierze”, bez faktycznej zgody właściciela lub podanie nieaktualnych danych. Podważa to istotę tego, czym jest najem okazjonalny – to czasowa umowa pozwalająca na przebywanie najemcy w mieszkaniu. W razie sporu sądowego brak poprawnych danych dotyczących lokalu zastępczego może podważyć legalność całej umowy.

Najem okazjonalny – jakie błędy najczęściej popełniają właściciele?

Choć najem okazjonalny zapewnia duże bezpieczeństwo, w praktyce wielu właścicieli nie do końca rozumie, co to znaczy najem okazjonalny, i popełnia błędy, które zaprzeczają istocie umowy.

Najczęstsze błędy przy umowie najmu okazjonalnego to:

• brak aktu notarialnego – bez niego umowa traci sens;
• niekompletne załączniki;
• błędy formalne w umowie;
• stosowanie wzoru niezgodnego z aktualnymi przepisami określającymi najem okazjonalny – wzór znaleziony w internecie powinien być zawsze zweryfikowany przez specjalistę;
• nieprawidłowe zgłoszenie do urzędu skarbowego – wynajmujący ma 14 dni od rozpoczęcia najmu na zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego – powinien to być urząd właściwy dla jego miejsca zamieszkania, np. w przypadku wynajmu nieruchomości w Gliwicach, ale zamieszkaniu w Krakowie – należy wybrać urząd krakowski.

Ponadto wynajmujący często nie zdają sobie sprawy z tego, jakie prawa daje umowa o najem okazjonalny. Przykładowo, wynajmujący może przedterminowo wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub zwleka z płatnościami. Umowa o najem okazjonalny – pod warunkiem jej prawidłowego sporządzenia – jest więc znakomitym sposobem zabezpieczenia interesów wynajmującego. 

Jeśli chcesz zainwestować swój kapitał w nieruchomość i przeznaczyć ją na najem okazjonalny, sprawdź nasze oferty w Aglomeracji Śląskiej na dom100.eu. Mieszkania i domy w Gliwicach, Knurowie, Zabrzu czy Pyskowicach to doskonałe inwestycje na przyszłość. Świetna lokalizacja sprawia, że o popyt na wynajem nie musisz się martwić! Wysoki standard, dogodne położenie i przemyślana infrastruktura to tylko niektóre z atutów, które jak magnes przyciągną najemców.