Kupno mieszkania za gotówkę a urząd skarbowy — co warto wiedzieć?

Kupno mieszkania za gotówkę – kogo to dotyczy i ile takich transakcji jest w Polsce?

Zakup nieruchomości za gotówkę (czyli w terminologii finansowej: finansowanie ze środków własnych) to zjawisko powszechne na polskim rynku. Jak wynika z oficjalnych raportów i analiz Narodowego Banku Polskiego (NBP) dotyczących sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, zakupy gotówkowe w ostatnich latach regularnie stanowiły znaczący udział na rynku, sięgający w zależności od kwartału od ok. 35% do nawet 45% wszystkich transakcji.

Na taką inwestycję mogą pozwolić sobie osoby dysponujące kapitałem własnym rzędu kilkuset tysięcy złotych, pozyskanym z różnych legalnych źródeł. Warto jednak doprecyzować kluczową kwestię: określenie „zakup za gotówkę” na rynku nieruchomości ma charakter umowny. Oznacza ono finansowanie zakupu bez udziału kredytu bankowego, jednak same transakcje – ze względów bezpieczeństwa oraz wymogów prawnych – są realizowane za pomocą elektronicznych przelewów bankowych, a nie fizycznego przekazywania banknotów.

Ponieważ zakup nieruchomości wiąże się z zaangażowaniem znacznych środków finansowych, transakcje te naturalnie znajdują się w kręgu zainteresowania urzędów skarbowych, których zadaniem jest weryfikacja legalności pochodzenia kapitału.

Czy zakup za gotówkę zmienia obowiązki podatkowe (PCC, VAT)?

Sama forma płatności – gotówka czy kredyt – nie wpływa na wysokość stawek podatków należnych państwu, jednak determinuje procedury ich rozliczania.

• Rynek wtórny (Podatek PCC): Niezależnie od sposobu finansowania, zakup mieszkania z drugiej ręki podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Wyjątek stanowi zwolnienie wprowadzane ustawą z dnia 31 sierpnia 2023 r., z którego mogą skorzystać osoby fizyczne kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Szczegółowo kwestie te objaśnia artykuł Podatek PCC od kupna mieszkania – czym jest, co zawiera i ile wynosi?.
• Rynek pierwotny (Podatek VAT): Przy zakupie nowego mieszkania bezpośrednio od dewelopera, podatek VAT (8% lub 23%) jest już wliczony w cenę lokalu, a kupujący jest całkowicie zwolniony z opłaty PCC.

Ustawa AML a zakup mieszkania za gotówkę

Wielu kupujących błędnie zakłada, że weryfikacja źródła pochodzenia pieniędzy odbywa się dopiero po zakupie, na wezwanie urzędu skarbowego. W rzeczywistości proces ten rozpoczyna się już w kancelarii notarialnej, a największe znaczenie ma tzw. ustawa AML (ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu).

Zgodnie z polskim prawem, notariusz jest traktowany jako tzw. instytucja obowiązana. Oznacza to, że przy dokonywaniu transakcji o wartości równej lub przekraczającej równowartość 15 000 euro (co dotyczy niemal każdej transakcji zakupu nieruchomości), notariusz ma bezwzględny obowiązek przeprowadzenia procedury identyfikacji i weryfikacji tożsamości klienta (KYC – Know Your Customer).

W ramach procedury AML kupujący jest zobowiązany do złożenia notariuszowi pisemnego oświadczenia określającego źródło pochodzenia środków przeznaczonych na zakup nieruchomości. Notariusz analizuje te informacje pod kątem ryzyka i w przypadku podejrzenia niezgodności z prawem ma obowiązek powiadomić Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF). Złożenie takiego oświadczenia u notariusza jest standardową procedurą prawną i nie oznacza, że wobec kupującego toczy się postępowanie skarbowe.

Jak udokumentować źródło gotówki? Praktyczna lista

Aby uniknąć stresu podczas wizyty w kancelarii notarialnej oraz na wypadek ewentualnych pytań ze strony fiskusa, dokumentację potwierdzającą legalność kapitału należy przygotować jeszcze przed transakcją.

Oto praktyczna lista dokumentów, które warto przedstawić w zależności od źródła środków:

• Oszczędności z wynagrodzenia lub działalności: Wyciągi z rachunków bankowych (rekomendowany okres to co najmniej 12 miesięcy wstecz) obrazujące regularne wpływy, roczne deklaracje podatkowe (PIT) wraz z potwierdzeniem ich złożenia (UPO).
• Sprzedaż innego majątku: Umowy sprzedaży (np. innego mieszkania, działki, udziałów w spółkach czy samochodu) wraz z bankowym potwierdzeniem otrzymania przelewu na konto.
• Darowizna od rodziny: Pisemna umowa darowizny, zgłoszenie do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 (z zachowaniem terminów dających prawo do zwolnienia z podatku od spadków i darowizn) oraz dowód bankowy potwierdzający transfer środków na rachunek obdarowanego. 
• Nabycie spadku: Prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub sporządzony przez notariusza akt poświadczenia dziedziczenia.

Ważne ostrzeżenie: Przechowywanie dużych oszczędności poza systemem bankowym (w postaci gotówki trzymanej w domu) znacząco utrudnia późniejsze udowodnienie ich legalnego pochodzenia. W takich przypadkach przed przystąpieniem do podpisania aktu notarialnego zaleca się konsultację z doradcą podatkowym lub prawnikiem.

Co z urzędem skarbowym przy zakupie mieszkania za gotówkę?

Notariusz sporządzający akt notarialny ma ustawowy obowiązek przesłania kopii tego dokumentu do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Urząd skarbowy ma 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił zakup) na zweryfikowanie, czy środki przeznaczone na transakcję pokrywają się z wykazanymi dochodami podatnika.

Jeżeli urząd skarbowy zauważy rażącą dysproporcję pomiędzy dochodami podatnika a wartością zakupionego mieszkania, może wszcząć postępowanie wyjaśniające w sprawie tzw. przychodów ze źródeł nieujawnionych. W tego typu postępowaniach ciężar dowodu (obowiązek wykazania, że pieniądze pochodzą z legalnego źródła) spoczywa w pełni na podatniku. Brak możliwości udokumentowania pochodzenia kapitału może skutkować nałożeniem sankcyjnego podatku dochodowego od dochodów nieujawnionych, którego stawka wynosi aż 75%.

Formalności notarialne przy zakupie za gotówkę

Zakup nieruchomości za gotówkę wiąże się ze ścisłą procedurą notarialną. Dużym błędem merytorycznym jest przekonanie, że przy transakcji gotówkowej pieniądze przekazuje się w fizycznych banknotach w gabinecie notariusza. Przekazywanie tak dużych sum w gotówce fizycznej rodzi ogromne ryzyko i jest sprzeczne z procedurami bezpieczeństwa finansowego.

Standardową i bezpieczną formą płatności jest przelew bankowy. Może on zostać zrealizowany na dwa sposoby:

• przelew przed podpisaniem aktu notarialnego – kupujący dokonuje przelewu bezpośrednio na konto sprzedającego przed podpisaniem aktu, a notariusz w treści dokumentu potwierdza, że środki wpłynęły (sprzedający kwituje odbioru);
• depozyt notarialny – kupujący wpłaca środki na specjalny rachunek powierniczy notariusza przed podpisaniem aktu. Notariusz wypłaca je sprzedającemu dopiero po podpisaniu umowy przeniesienia własności. Jest to najbezpieczniejsza forma rozliczenia transakcji gotówkowej.

Zakup za gotówkę a kredyt – różnice w podatkach i formalnościach

Zakup gotówkową i kredytowanym to zupełnie inne metody finansowania. Różnice dotyczą takich kwestii jak m.in.:

• PCC od hipoteki – przy zakupie za gotówkę nie płacisz dodatkowego podatku od ustanowienia hipoteki, który przy kredycie wynosi 19 zł (podatek od czynności cywilnoprawnych);
• opłaty sądowe – przy transakcji za gotówkę opłaty sądowe są niższe – nie ponosisz kosztu 200 zł za wpis hipoteki do księgi wieczystej;
• szybkość i uruchomienie środków – przy kredycie bank uruchamia środki dopiero po spełnieniu szeregu warunków i podpisaniu aktu. Płatność gotówką oznacza, że środki są przelewane bezpośrednio przez kupującego, co znacznie skraca czas trwania całej transakcji.

Korzyści z zakupu za gotówkę – siła negocjacyjna i szybkość transakcji

Zakup nieruchomości ze środków własnych niesie za sobą różne korzyści, które dają kupującemu przewagę na rynku, są to m.in.:

• większa siła negocjacyjna – sprzedający (zwłaszcza na rynku wtórnym) preferują kupujących gotówkowych, ponieważ transakcja jest pozbawiona ryzyka odrzucenia wniosku kredytowego przez bank;
• możliwość wynegocjowania atrakcyjniejszej ceny zakupu;
• szybkość realizacji – transakcję można sfinalizować w kilka dni, bez konieczności czekania od 4 do 6 tygodni na decyzję kredytową banku;
• brak kosztów dodatkowych – nie płacisz prowizji bankowych i odsetek kredytowych, a ponadto nie ma konieczności zakupu kosztownych ubezpieczeń pomostowych czy ubezpieczeń na życie wymaganych przez banki.