Amortyzacja mieszkania na wynajem. Jak obniżyć stawkę podatku?

Obecnie podstawową ścieżką opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od najmu, co wyklucza tradycyjne rozliczanie kosztów. Czy istnieją legalne sposoby na optymalizację podatkową? Przeczytasz o tym w poniższym artykule.

Czym jest amortyzacja mieszkania?

W ujęciu podatkowo-księgowym amortyzacja to rozłożone w czasie ujmowanie w kosztach podatkowych wydatków na zakup lub wytworzenie składnika majątku, który został zakwalifikowany jako środek trwały. Spadek rynkowej wartości nieruchomości nie ma tu bezpośredniego znaczenia. 

Do 2023 roku, aby dany lokal mógł podlegać amortyzacji, co do zasady, musiał spełniać określone warunki:

• stanowić własność lub współwłasność podatnika,
• być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,
• przewidywany okres jego używania musiał być dłuższy niż rok,
• należało ująć go w dokumencie, jakim jest ewidencja środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Na tej podstawie wyliczało się wartość początkową (według odpowiedniej kategorii Klasyfikacji Środków Trwałych – KŚT), a następnie dokonywało okresowych odpisów. Każdy taki odpis amortyzacyjny pomniejszał dochód do opodatkowania.

Istotną zmianę przyniósł Polski Ład. Na mocy art. 22c PIT 1 stycznia 2023 roku wprowadzono zakaz dokonywania odpisów amortyzacyjnych dla lokali mieszkalnych i od tego czasu nie stanowią już kosztów uzyskania przychodów. Oznacza to, że tradycyjna amortyzacja mieszkań na wynajem obecnie nie jest możliwa.

Lokale mieszkalne vs. niemieszkalne

W dawnym systemie podatkowym wysokość rocznych odpisów zależała bezpośrednio od rodzaju nieruchomości oraz formy jej własności. Różnica w stawkach miała kluczowe znaczenie przy planowaniu rentowności inwestycji, pozwalając na szybsze lub wolniejsze zaliczenie wartości nieruchomości w koszty. Obecnie żadne zasady te nie mają już zastosowania przy obliczaniu podatku od najmu lokali mieszkalnych. Przepisy nie wyłączyły jednak możliwości amortyzacji lokali o charakterze użytkowym/niemieszkalnym. Co oznacza ten status?

• Lokal niemieszkalny (użytkowy) – jest przeznaczony do celów innych niż mieszkaniowe. Status ten mogą mieć biura, gabinety lekarskie, sklepy, zakłady produkcyjne, magazyny, warsztaty, a także garaże czy piwnice.
• Lokal mieszkalny – służy do zaspokajania stałych potrzeb mieszkaniowych ludzi. Zgodnie z ustawą o własności lokali, jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

O statusie świadczy zapis w Księdze Wieczystej nieruchomości oraz w Ewidencji Gruntów i Budynków (tzw. kartoteka lokali). To, co widnieje w tych dokumentach, jest wiążące m.in. dla urzędów skarbowych.

Amortyzacja lokalu niemieszkalnego – zasady

Podstawowym warunkiem umożliwiającym amortyzację lokalu niemieszkalnego jest klasyfikacja nieruchomości jako lokalu o statusie użytkowym/niemieszkalnym w ewidencji gruntów i budynków oraz zaliczenie do odpowiedniej grupy Klasyfikacji Środków Trwałych (zazwyczaj podgrupa 12). 

Ponadto przedsiębiorca musi rozliczać się w sposób umożliwiający odliczanie kosztów uzyskania przychodów. Amortyzacja lokalu użytkowego jest więc możliwa na:

• skali podatkowej (zasadach ogólnych PIT),
• podatku liniowym (PIT),
• podatku dochodowym od osób prawnych (CIT).

Uwaga: Jeżeli przedsiębiorca rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, nie może odliczać odpisów amortyzacyjnych.

Dodatkowym obowiązkiem jest wprowadzenie lokalu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych firmy.

Stawki amortyzacji lokali niemieszkalnych w 2026 roku

Dla lokali użytkowych i budynków niemieszkalnych przedsiębiorcy mogą stosować różne stawki amortyzacyjne w zależności od stanu technicznego nieruchomości, jej przeszłości rynkowej oraz lokalizacji:

• Stawka podstawowa (wykazowa) – wynosi 2,5% rocznie (KŚT podgrupa 12). Oznacza to, że standardowy okres amortyzacji takiego lokalu wynosi 40 lat.
• Stawki indywidualne (dla lokali używanych lub ulepszonych) – zgodnie z art. 22j ustawy o PIT (oraz art. 16j ustawy o CIT) podatnicy mogą ustalić indywidualne stawki amortyzacji dla używanych bądź ulepszonych lokali użytkowych wprowadzonych do ewidencji po raz pierwszy. Warunki to:

• • nieruchomość przed nabyciem musi być wykorzystywana przez co najmniej 60 miesięcy (5 lat) przez poprzedniego właściciela, lub 
  • wydatki poniesione na jej ulepszenie przed wprowadzeniem do ewidencji stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dla standardowych budynków i lokali niemieszkalnych amortyzowanych stawką indywidualną minimalny okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat, co pozwala na zastosowanie maksymalnej rocznej stawki wynoszącej 10%.

• Amortyzacja przyspieszona – w pewnych sytuacjach okres amortyzacji może być skrócony:

• • do 5 lat (stawka 20% rocznie) – jeśli nieruchomość znajduje się w powiecie, w którym przeciętna stopa bezrobocia wynosi co najmniej 150% przeciętnej stopy bezrobocia w kraju;
  • do 10 lat (stawka 10% rocznie) – jeśli nieruchomość znajduje się w powiecie, w którym przeciętna stopa bezrobocia wynosi od 120% do 150% przeciętnej stopy bezrobocia w kraju.

Przyspieszenie amortyzacji (do 5 lub 10 lat) przysługuje także wtedy, gdy wskaźnik dochodów podatkowych na jednego mieszkańca w danej gminie jest niższy niż 100% wskaźnika dla wszystkich gmin w Polsce.

Zakaz amortyzacji mieszkań od 1.01.2023 – kogo dotyczy i co obejmuje?

Wprowadzony przez reformy podatkowe zakaz wywołał rewolucję na rynku nieruchomości. Zgodnie z nowelizacją przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz prawnych, z kosztów podatkowych wyłączono odpisy od budynków i lokali mieszkalnych.

Co dokładnie obejmuje ten zakaz? Zgodnie z art. 22c pkt 2 PIT oraz odpowiednio art. 16c CIT, amortyzacji podatkowej nie podlegają:

• budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
• prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Wyznacznikiem jest tu status mieszkalny danej nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków oraz dokumentacji projektowej.

Najem prywatny – bez KUP, bez amortyzacji

Osoby fizyczne rozliczające najem prywatny nie mają możliwości rozliczania go na zasadach ogólnych (według skali podatkowej). Jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu poza działalnością gospodarczą jest ryczałt od najmu (ewidencjonowany).

Ryczałt charakteryzuje się prostotą, ale też brakiem możliwości uwzględniania jakichkolwiek kosztów operacyjnych czy odpisów amortyzacyjnych. Podatek płaci się bezpośrednio od uzyskanego przychodu.

Przy rozliczaniu najmu zastosowanie mają dwie stawki ryczałtu i limity:

• 8,5% – stawka podstawowa, obowiązująca do momentu, gdy przychód z najmu osiągnie limit 100 000 zł w skali roku podatkowego.
• 12,5% – stawka stosowana od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł. 

W przypadku małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, próg ten wynosi łącznie 200 000 zł rocznie (przy założeniu złożenia oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich).

Podatnik rozliczający się ryczałtem jest zobowiązany do:

• prowadzenia uproszczonej ewidencji przychodów (chyba że wysokość przychodów wynika bezpośrednio z zawartej umowy najmu);
• złożenia rocznego zeznania podatkowego na formularzu PIT-28. 

Brak możliwości odliczania kosztów oznacza, że w tym modelu amortyzacja nie ma zastosowania.

Wyjątki i przypadki graniczne: lokale niemieszkalne oraz wyposażenie

Chociaż przepisy dotyczące lokali mieszkalnych wyłączają możliwość amortyzacji, pojęcie to nadal funkcjonuje w odniesieniu do lokali niemieszkalnych i wyposażenia. Jak zostało wspomniane wcześniej, jeśli przedmiotem najmu jest lokal użytkowy (np. biuro, gabinet, magazyn, lokal handlowy), przepisy Polskiego Ładu nie mają zastosowania. Jeżeli taki lokal niemieszkalny jest wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej na zasadach ogólnych (skala podatkowa) lub podatkiem liniowym, właściciel wciąż może dokonywać odpisów amortyzacyjnych i zaliczać je do kosztów uzyskania przychodów.

Wyposażenie mieszkania jako środki trwałe

Zakazem nie jest objęte również wyposażenie mieszkania (meble, sprzęt AGD/RTV czy klimatyzacja). Urządzenia te, o ile ich wartość jednostkowa przekracza 10 000 zł, mogą być uznane za odrębne środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne. Dla tańszych elementów można stosować jednorazową amortyzację.

Należy jednak zachować ostrożność. W przypadku najmu prywatnego (rozliczanego obowiązkowo ryczałtem) amortyzacja wyposażenia nie przyniesie korzyści podatkowych. Ryczałt nie pozwala na odliczanie kosztów, więc odpisy od wartości mebli czy lodówki nie obniżą należnego podatku. Rozwiązanie to może mieć znaczenie wyłącznie przy prowadzeniu działalności gospodarczej rozliczanej na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym, gdzie koszty wyposażenia wpływają na ostateczny dochód do opodatkowania.

Jak legalnie obniżać podatek od najmu w 2026?

Skoro amortyzacja mieszkań została zablokowana, wielu właścicieli zastanawia się, jak legalnie obniżyć podatek od najmu 2026. Kluczowym narzędziem optymalizacyjnym jest odpowiednie skonstruowanie umowy najmu.

Rozróżnienie przychodu od opłat dodatkowych

W ryczałcie podstawą opodatkowania jest przychód. Jeśli umowa najmu zostanie sformułowana nieprecyzyjnie (np. określając jedną całościową kwotę przelewu zawierającą czynsz dla właściciela oraz opłaty do spółdzielni), urząd skarbowy może naliczyć podatek od całej tej sumy.

Aby tego uniknąć, w umowie należy wyraźnie rozdzielić:

• wynagrodzenie za najem (odstępne) – stanowiące przychód właściciela podlegający opodatkowaniu;
• opłaty eksploatacyjne – takie jak czynsz administracyjny, opłaty za media, prąd czy internet, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca.

Prawidłowo skonstruowana umowa najmu powinna precyzować, że najemca przekazuje środki na pokrycie opłat eksploatacyjnych, a wynajmujący jedynie pośredniczy w ich regulowaniu do zarządcy budynku czy dostawców mediów. Dzięki temu takie rozliczenie mediów i czynszu nie wchodzi do podstawy opodatkowania ryczałtem, co obniża należny podatek.

Działalność gospodarcza 

Przedsiębiorcy rozważający najem lokali mieszkalnych w ramach firmy muszą pamiętać, że nawet w działalności gospodarczej obowiązuje zakaz amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych. Rejestracja działalności może jednak ułatwić zaliczanie innych wydatków (takich jak remonty, prowizje czy odsetki) w koszty – pod warunkiem wyboru opodatkowania na zasadach skali lub podatkiem liniowym. Decyzja ta wymaga jednak dokładnej analizy wszystkich zmiennych.

FAQ: najczęstsze błędy wokół amortyzacji mieszkań

Czy amortyzacja mieszkań jest możliwa w 2026 roku?

Nie, w 2026 roku obowiązuje bezwzględny zakaz amortyzacji lokali i budynków mieszkalnych, wprowadzony przez Polski Ład w 2023 roku. Nie ma obecnie możliwości pomniejszania podatku dochodowego o odpisy amortyzacyjne od nieruchomości mieszkalnych.

Czy to, czy mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego, ma znaczenie przy zakazie amortyzacji?

Nie, pochodzenie lokalu nie ma znaczenia. Kryterium decydującym jest klasyfikacja obiektu. Jeśli nieruchomość ma charakter mieszkalny, nie podlega amortyzacji podatkowej, bez względu na to, czy została kupiona jako nowa od dewelopera, czy jako używana na rynku wtórnym.

Czy dopuszczalna jest amortyzacja mieszkania przy najmie krótkoterminowym?

Jeśli lokal figuruje w rejestrach jako mieszkalny, zakaz amortyzacji ma do niego zastosowanie również przy najmie krótkoterminowym (np. na doby). Zmiana sposobu użytkowania na usługi zakwaterowania nie znosi automatycznie charakteru mieszkalnego nieruchomości, dlatego próby amortyzowania takich lokali wiążą się z ryzykiem sporu z organami podatkowymi.