Podatek od zakupu nieruchomości – ile wynosi i kiedy trzeba go zapłacić?

Gdy widzimy mieszkanie w atrakcyjnej cenie, najczęściej zapominamy o tym, że poza widoczną w ofercie kwotą będzie trzeba jeszcze zapłacić podatek. W praktyce oznacza to, że koszt, jaki poniesiemy za zakup naszej wymarzonej inwestycji, najpewniej wzrośnie. Jakiego podatku od zakupu nieruchomości może spodziewać się kupujący? W zależności od typu obiektu może to być PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, albo podatek VAT.

Co to jest PCC? To podatek od czynności cywilnoprawnych. Jego umocowanie w polskim prawodawstwie wynika z artykułu 1 (ust. 1., pkt 1.) Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zakres produktów i usług objętych PCC jest dość szeroki. Można tu wskazać m.in. na:

• umowy pożyczek i darowizn,
• umowy o zniesienie współwłasności,
• umowy o ustanowienie hipoteki,
• umowy sprzedaży i praw majątkowych,
• umowy spółki.

W zależności od obszaru, jaki porusza PCC, stawka opodatkowania waha się od 0,1 do 2%. Jeśli chcemy kupić mieszkanie lub dom, musimy liczyć się z obowiązkiem zapłaty tego najwyższego przewidzianego w ustawie progu.

Główna różnica między PCC a VAT-em polega na tym, że ten pierwszy będziemy zobligowani zapłacić za nieruchomość z rynku wtórnego, czyli za dom lub mieszkanie „z drugiej ręki”. Opłata ta nie dotyczy osób, które inwestują w obiekty z rynku pierwotnego, czyli np. kupują mieszkania w Dom100.eu.

W zdecydowanej większości przypadków podatek od nabycia nieruchomości jest opłacany przez kupującego. Stawki są regulowane prawnie: ustawodawca skorzystał tutaj z widełek, które określają próg minimalny i maksymalny. Stawka podatku VAT zależy m.in. od metrażu nieruchomości.

Ustawodawca wprowadził preferencyjną, 8-procentową stawkę dla obiektów budowlanych, które klasyfikowane są w PKOB (Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych) w dziale 12, w klasie ex1264. Są to m.in.:

• instytucje ochrony środowiska,
• obiekty świadczące zakwaterowanie z opieką pielęgniarską,
• posesje wyposażone w mikroinstalacje, które wymienia art. 2 pkt 19 Ustawy o Odnawialnych Źródłach Energii.

Co warto podkreślić, w 2024 roku na liście uprzywilejowanych instytucji nie zakwalifikowano:

• budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni przekraczającej 300 mkw,
• lokali mieszkalnych o powierzchni przekraczającej 150 mkw.

Właściciele tak dużych posesji zapłacą VAT w wysokości 23%. Jeśli jednak lokal kupiony w Dom100, w budynku wielorodzinnym, ma np. 100 metrów kwadratowych, obowiązuje podstawowa, 8-procentowa stawka VAT.

Warto również zwrócić uwagę na to, że od 1 stycznia 2024 roku, na mocy znowelizowanej ustawy z 09.09.2000 o PCC (podatku od czynności cywilnoprawnych), wprowadzono nową, 6-procentową podstawę opodatkowania dla osób, które kupią piąte i każde kolejne mieszkanie. Opłata ta będzie naliczana równolegle do podatku VAT, a nie w jego miejsce.

Tak, w zdecydowanej większości przypadków to kupujący płaci podatek, co wynika już z samej treści poszczególnych ustaw i aktów prawnych, które regulują ten segment rynku. Warto zwrócić uwagę na to, że w przypadku lokali z rynku pierwotnego nie istnieje jednoznaczny zapis, który przenosiłby tę kwestię na kupującego. Można jednak spotkać się z sytuacjami, kiedy deweloper np. zawiera w cenie transakcji wydanie odpisów do księgi wieczystej.

W ujęciu podatkowym zakup mieszkania lub domu z rynku pierwotnego może być dla nas o wiele korzystniejszy. Podatek VAT jest wliczany w cenę nieruchomości. Nie trzeba też wtedy składać deklaracji do urzędu skarbowego – to zadanie spoczywa na deweloperze. Jeśli nabywcą lokalu jest firma, to koszt zakupu można odliczyć od kosztów prowadzenia działalności. Jak widać, nie zawsze będziemy płacić podatek PCC od nieruchomości.

Jeśli nieruchomość była zakupiona na rynku wtórnym, to owszem – aparat państwowy pobiera od nas podatek PCC. Trzeba go opłacić w urzędzie gminy właściwym dla lokalizacji inwestycji w nieprzekraczalnym terminie 14 dni od daty widniejącej na umowie. Może jednak dojść do dość specyficznej (a jednocześnie uregulowanej w polskim prawie) sytuacji, kiedy nie będziemy musieli opłacać tej daniny. Skorzystają z niej jednak nieliczni.

Podatku od wzbogacenia nie trzeba opłacać, jeśli między datą nabycia a sprzedaży nieruchomości minęło 5 lat. Mowa tu o roku podatkowym, a nie kalendarzowym.

Ustawodawca dokładnie uszczelnił rynek usług deweloperskich, w wyniku czego możliwości, jakie mają do swojej dyspozycji kupujący, są niewielkie. Z przedmiotowego zwolnienia (jeśli lokal będzie sprzedany w ciągu pięciu lat podatkowych) skorzystają raczej nieliczni, np. przedsiębiorcy. Oznacza to, że podatek od zakupu nieruchomości z rynku wtórnego zapłacą niemal wszyscy.

Praktyka pokazuje, że najlepszym sposobem na uniknięcie PCC jest zakup domu lub mieszkania z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera. Bez względu na to, czy kupujemy lokal za gotówkę, czy ze środków finansowanych przez bank, nie unikniemy podatku VAT. Oczywiście zakup mieszkania na kredyt wiąże się też z pewnymi dodatkowymi opłatami na rzecz kredytodawcy, jednak regulują to zupełnie inne przepisy.

Podatku od PCC nie zapłacimy też w sytuacji, kiedy lokal kupujemy od firmy. W takiej sytuacji płatnikiem będzie właśnie sprzedający – to jedna z niewielu sytuacji, kiedy zwolnienie z podatku od zakupu nieruchomości na rynku wtórnym może uchronić nas przed koniecznością opłacenia tej dodatkowej kwoty.

Kwoty podatku zależą nie tylko od tego, czy inwestujemy w wybraną nieruchomość jako firma, czy jako osoba prywatna. Kluczowe dla wysokości opłaty jest to, czy lokal pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego.

Jak już wiemy, PCC obowiązuje dla lokali z rynku wtórnego. Wysokość podatku od zakupu nieruchomości to 2% od wartości lokalu, który podlega transakcji. Jeśli organ analizujący zgłoszenie uzna, że kwota jest zbyt mała, to możemy zostać poproszeni o uzupełnienie informacji, co wpłynęło na jej zaniżenie. Może to być na przykład zły stan techniczny nieruchomości lub szereg innych czynników, jednak muszą być one we właściwy sposób wykazane w dokumentacji.

Podatek od nieruchomości nie obowiązuje przy zakupie mieszkania od dewelopera. Czy to oznacza, że kupującego nie dotyczą już żadne inne dodatkowe płatności? Odpowiedź na to pytanie jest dość złożona. W praktyce trzeba będzie jeszcze opłacić notariusza, jednak stosunkowo łatwo oszacować tę kwotę, ponieważ jest ona objęta ograniczeniami, jakie narzucają taksy notarialne. Na kwotę łączną, jaką zapłacimy u notariusza, składa się m.in. wartość transakcji, liczba stron dokumentu czy dodatkowe wyłączenia, jak np. małżeńska ugoda majątkowa czy to, w jaki sposób weszliśmy w posiadanie lokalu. Będzie trzeba również zapłacić należną kwotę za wydanie odpisów z księgi wieczystej, które później oddamy do odpowiednich instytucji.

Kiedy się płaci podatek od zakupu? Określona kwota musi trafić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od zawarcia transakcji. Jeśli przekroczymy termin, możemy zostać obciążeni dodatkowymi kosztami.

Podsumowując, praktyka pokazuje, że podatki od zakupu nieruchomości będziemy płacić niemal zawsze. Korzystniejszą opcją, która zwolni kupującego z płacenia PCC, może okazać się zakup domu lub mieszkania z rynku pierwotnego. Można się spodziewać, że pozornie droższa nieruchomość wygeneruje nieco mniejsze koszta łączne. W takiej sytuacji możemy być też w pełni spokojni o stan techniczny lokalu (nie trzeba obawiać się np. o instalację wodno-kanalizacyjną czy elektryczną). Kupujemy posesję nową, która jest wykonana według najlepszych standardów. To kolejny atut, który przemawia za tym, by na poważnie zainteresować się nieruchomościami z rynku pierwotnego, np. od Dom100.eu.

Jeśli do tego dodamy świetne skomunikowanie wybranych inwestycji z otoczeniem, nowoczesne, przestronne i łatwe do zaaranżowania metraże czy np. gwarantowany przez dewelopera dostęp do internetu światłowodowego, podziemnych parkingów czy placów zabaw dla najmłodszych, to nagle może okazać się, że wysokość podatku od zakupu nieruchomości będzie nie tylko o wiele mniejsza, ale jeszcze zyskamy metraż, który zapewni nam o wiele lepszy standard życia.