Zakup mieszkania przez dwie osoby, czyli czym jest współwłasność?

Nie ma znaczenia czy planujesz kupić małe mieszkanie w Gliwicach, czy duży dom w stolicy – w każdym wypadku nie musisz decydować się na samodzielne finansowanie zakupu. Współwłasność oznacza, że nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela. Taka forma posiadania jest szczególnie przydatna, gdy dwie osoby decydują się na wspólną inwestycję, ponieważ mogą podzielić się kosztami oraz odpowiedzialnością za zobowiązania finansowe. W Polsce wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności:

• współwłasność łączna – najczęściej dotyczy małżonków posiadających wspólnotę majątkową. W takim przypadku każdy z małżonków ma równy udział w nieruchomości i ma to charakter nierozłączny;
• współwłasność ułamkowa – najczęściej jest stosowana w przypadku zakupu nieruchomości przez osoby niespokrewnione, np. zakupu mieszkania przez parę bez ślubu. Współwłaściciele mogą swobodnie rozporządzać swoim udziałem – sprzedać go, obciążyć hipoteką lub przekazać w testamencie bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Formalności związane ze współwłasnością najlepiej regulować poprzez umowę, która zabezpiecza interesy każdej ze stron, zwłaszcza jeśli chodzi o kupno mieszkania dwóch właścicieli bez formalnych zobowiązań między nimi. W umowie można określić m.in.:

• zasady korzystania z nieruchomości, 
• podział kosztów remontów,
• sposób zarządzania mieszkaniem w przypadku sporu. 

Umowa może również wskazywać procentowy udział każdego ze współwłaścicieli, co ma znaczenie, gdy jedno z partnerów zainwestowało więcej środków na zakup lub wkład własny.

Jeśli małżonkowie mający wspólnotę małżeńską decydują się na zakup nieruchomości, staje się ona ich wspólną własnością. Kupno mieszkania przez jednego z małżonków jest możliwe tylko wtedy, gdy ustanowiono rozdzielność majątkową.

• Zakup mieszkania w ramach wspólnoty majątkowej – jeśli małżonkowie posiadają wspólnotę majątkową, nieruchomość staje się ich współwłasnością na zasadach współwłasności łącznej, razem podpisują umowę i zaciągają kredyt hipoteczny.
• Zakup mieszkania jako majątek odrębny – możliwy jest też zakup nieruchomości jako majątku osobistego. Aby jednak tego dokonać, małżonkowie muszą wcześniej podpisać umowę o rozdzielności majątkowej.

Dla par pozostających w związku nieformalnym zakup mieszkania i współwłasność może być równie atrakcyjnym rozwiązaniem jak dla małżeństw. Warto zaznaczyć, że kupno mieszkania przez narzeczonych w świetle prawa podlega tym samym regulacjom co transakcja par w związku nieformalnym. Każda taka współwłasność występuje w formie ułamkowej, co oznacza, że każdy ze współwłaścicieli posiada określony udział procentowy w nieruchomości.

Zazwyczaj udziały są dzielone 50 na 50, choć w umowie przedwstępnej można wskazać inny podział, np. 40 na 60 albo 30 na 70 (jeśli mówimy o standardowym kredytowaniu lub zakupie za gotówkę). Najczęściej ma to związek z wysokością wniesionego wkładu własnego, osiąganymi dochodami albo późniejszym wkładem w spłaty rat. 

Co istotne, umowa współwłasności umożliwia partnerom swobodne dysponowanie swoimi udziałami, co ma znaczenie np. w przypadku rozstania, kiedy każde z partnerów może zdecydować o sprzedaży swojego udziału bez konieczności uzgadniania tego z drugim współwłaścicielem.

Przy zakupie mieszkania przez dwie osoby jest jeszcze jedna interesująca nabywców kwestia, a mianowicie współwłasność nieruchomości a kredyt hipoteczny. Obie strony mogą ubiegać się o kredyt, co najczęściej pozytywnie wpływa na zdolność kredytową, ponieważ bank bierze pod uwagę dochody obu kredytobiorców.

Co ważne, banki traktują związki nieformalne jako osobne gospodarstwa domowe, co oznacza, że każdy z partnerów odpowiada za swoją część kredytu zgodnie z posiadanym udziałem. Warto jednak pamiętać, że w przypadku zaległości w spłacie zobowiązania współwłaściciele solidarnie odpowiadają za dług. Planując finansowanie zakupu kredytem, dobrze jest skorzystać z doradztwa kredytowego, by mieć pewność, że wszystkie kwestie formalne będą prawidłowo załatwione. Warto dodać, że skorzystanie z tego typu usług swoim klientom oferują niektórzy renomowani deweloperzy, np. znany deweloper w Gliwicach i Zabrzu realizujący inwestycje od kilkunastu lat.

W sytuacji gdy współwłaściciele postanawiają zrezygnować ze współwłasności, możliwe jest kilka sposobów zniesienia tej formy własności.

• Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli – wcześniej musi spłacić drugiego współwłaściciela.
• Podział fizyczny nieruchomości – jest to rzadko stosowana metoda, szczególnie w przypadku mieszkań. Taki podział oznaczałby konieczność fizycznego podzielenia nieruchomości na osobne jednostki.
• Egzekucyjna sprzedaż nieruchomości – metoda stosowana w sytuacjach konfliktowych, gdzie jedynym rozwiązaniem jest sprzedaż mieszkania na licytacji komorniczej. 

Kupno mieszkania z partnerem, a potem zniesienie współwłasności wiąże się także z konsekwencjami podatkowymi – w przypadku spłat i dopłat może pojawić się obowiązek zapłaty podatku od darowizny lub od przychodu ze sprzedaży. Formalności związane z podziałem nieruchomości zazwyczaj wymagają wizyty u notariusza, a niekiedy – w sytuacjach spornych – również przeprowadzenia postępowania sądowego.