Zakup mieszkania przez dwie osoby, czyli czym jest współwłasność?

Czym jest współwłasność mieszkania i jakie daje prawa?

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego określoną w art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Określa ona sytuację, w której własność tej samej rzeczy (w tym przypadku nieruchomości) przysługuje niepodzielnie kilku osobom jednocześnie. 

Polskie ustawodawstwo (art. 196 k.c.) wyróżnia dwa zasadnicze rodzaje tego stosunku prawnego:

• współwłasność w częściach ułamkowych,
• współwłasność łączną.

Wybór formy determinuje stopień niezależności każdego ze współwłaścicieli oraz zakres wymaganych zgód przy zarządzaniu wspólnym lokalem.

Współwłasność ułamkowa

Charakteryzuje się tym, że udział każdego współwłaściciela jest określony ułamkiem. Zgodnie z art. 197 k.c., w braku odmiennych zapisów w umowie domniemywa się, że udziały te są równe. Każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie i bez zgody pozostałych rozporządzać swoim udziałem — na przykład sprzedać go lub obciążyć (art. 198 k.c.). 

Jednakże podejmowanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których zalicza się m.in. zbycie całej nieruchomości lub jej generalny remont, bezwzględnie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Koszty, ciężary oraz pożytki związane z utrzymaniem lokalu ponosi się co do zasady proporcjonalnie do wielkości posiadanych udziałów (art. 207 k.c.).

Współwłasność łączna

Ma charakter bezudziałowy i jest ściśle związana ze stosunkiem prawnym o charakterze osobistym, najczęściej ze wspólnością ustawową małżeńską. W czasie trwania tej współwłasności żaden z małżonków nie posiada wyodrębnionego udziału, którym mógłby samodzielnie rozporządzać, a prawa do nieruchomości przysługują im wspólnie w sposób nierozerwalny (art. 35 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. z 2023 r. poz. 2809 – dalej: k.r.o.).

Jak ustalić udziały, wkład własny i podział kosztów?

Przy współwłasności ułamkowej partnerzy mają pełną swobodę w określeniu proporcji swoich udziałów w nieruchomości. Choć domyślnie przyjmuje się ich równość, bardzo częstą i uzasadnioną praktyką jest ustalenie nierównych udziałów (np. 60/40 czy 70/30), co zazwyczaj odzwierciedla rzeczywiste zaangażowanie finansowe poszczególnych stron, np. przy zakupie wymarzonego mieszkania w Gliwicach czy domu w sąsiednich Pyskowicach. Warto zadbać, aby te dysproporcje zostały precyzyjnie odnotowane, gdyż to one decydują o podziale przyszłych zysków ze sprzedaży lub najmu lokalu.

Wszelkie bieżące wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, takie jak czynsz, opłaty eksploatacyjne czy koszty napraw, powinny być rozliczane stosownie do wielkości posiadanych udziałów (art. 207 k.c.). Aby uniknąć ewentualnych sporów, w praktyce rekomenduje się sporządzenie pisemnego porozumienia, które szczegółowo określi, kto i w jakim stopniu finansuje wkład własny, pokrywa koszty taksy notarialnej oraz finansuje planowany remont lokalu.

Jaką umową uregulować współwłasność mieszkania?

Podstawowym dokumentem kreującym współwłasność nieruchomości jest akt notarialny dokumentujący umowę sprzedaży. Zachowanie tej formy jest warunkiem ważności transakcji pod rygorem nieważności (art. 158 k.c.). To właśnie w tej umowie notariusz precyzyjnie oznacza nabywców oraz wysokość ich udziałów w mieszkaniu. Sam akt notarialny nie wyczerpuje jednak wszystkich aspektów codziennego funkcjonowania i zarządzania wspólnym lokalem.

W celu zabezpieczenia wzajemnych interesów współwłaściciele mogą zawrzeć dodatkową, dobrowolną umowę współwłaścicieli. Może mieć ona formę umowy o podział nieruchomości do korzystania, czyli tzw. umowy quoad usum (opartej na zasadzie swobody umów z art. 353¹ k.c. w zw. z art. 206 k.c.). Tego rodzaju porozumienie porządkuje kwestie takie jak zasady korzystania z mieszkania, szczegółowy podział kosztów utrzymania, zasady podejmowania decyzji o remontach oraz procedury postępowania na wypadek rozstania lub chęci sprzedaży udziału. Co istotne, określone w ten sposób zasady zarządu i korzystania z rzeczy wspólnej wywołują skutki prawne także wobec przyszłego nabywcy udziału, pod warunkiem że wiedział on o ich istnieniu lub z łatwością mógł się o nich dowiedzieć (art. 221 k.c.).

Zakup mieszkania w małżeństwie

Z chwilą zawarcia związku małżeńskiego między małżonkami z mocy ustawy powstaje wspólność ustawowa (art. 31 § 1 k.r.o.), o ile nie zdecydowali się oni na podpisanie intercyzy. Wszystkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich wchodzą w skład ich majątku wspólnego. Do dokonania czynności prowadzącej do odpłatnego nabycia nieruchomości niezbędna jest zgoda małżonka (art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o.), bez której transakcja nie może zostać ważnie sfinalizowana.

Ważne: przekonanie, że zakup nieruchomości przez jednego z małżonków do jego własnego majątku jest możliwy wyłącznie po ustanowieniu rozdzielności majątkowej, jest błędne i nie znajduje oparcia w przepisach prawa.

Nieruchomość może wejść w skład majątku osobistego jednego z małżonków również w czasie trwania wspólności ustawowej. Zgodnie z art. 33 k.r.o., dzieje się tak m.in. w sytuacji, gdy środki na zakup pochodzą z darowizny, dziedziczenia lub stanowią surogację (art. 33 pkt 10 k.r.o.), czyli zostały uzyskane w zamian za inne składniki należące wcześniej do majątku osobistego danego małżonka. Dopiero w sytuacji, gdy strony chcą całkowicie uniezależnić swoje finanse i samodzielnie budować odrębne portfele majątkowe, konieczne jest formalne ustanowienie rozdzielności majątkowej u notariusza (art. 47 § 1 k.r.o.).

Kupno mieszkania przez osoby w związku nieformalnym

W przypadku gdy partnerzy kupują mieszkanie bez formalnego związku małżeńskiego, prawo traktuje ich jako podmioty niezależne, a ich wspólna własność przyjmuje postać współwłasności ułamkowej. Standardowo strony decydują się na udziały 50/50, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby w umowie określić nierówne udziały. Należy pamiętać, że kluczowe znaczenie dla struktury własności ma ostateczny akt notarialny przenoszący własność, a nie wcześniejsze zapisy w umowie przedwstępnej.

Zakup mieszkania bez ślubu niesie ze sobą istotne konsekwencje w obszarze rozporządzania nieruchomością oraz prawa spadkowego. Choć każdy z partnerów może zbyć swój udział bez zgody drugiej strony (art. 198 k.c.), sprzedaż całego lokalu wymaga jednomyślności (art. 199 k.c.). Ponadto udziały te są w pełni zbywalne i w przypadku śmierci jednego ze współwłaścicieli wchodzą do masy spadkowej (art. 922 § 1 k.c.). W braku sporządzonego testamentu udział zmarłego partnera dziedziczą jego ustawowi spadkobiercy (zgodnie z kolejnością określoną w art. 931 i nast. k.c. – np. rodzice czy rodzeństwo), co może postawić drugiego partnera w skomplikowanej sytuacji prawnej. Z tego względu zaleca się uregulowanie tych kwestii zawczasu.

Zakup mieszkania przez dwie osoby a wspólny kredyt hipoteczny

Zaciągnięcie finansowania na zakup nieruchomości przez dwie osoby znacząco wpływa na ocenę ich wiarygodności w oczach banku. Połączenie dochodów obu wnioskodawców realnie podnosi ich zdolność kredytową. Należy jednak wyraźnie oddzielić kwestię struktury własności nieruchomości od natury zobowiązania kredytowego.

Wszyscy współkredytobiorcy podpisujący umowę z bankiem ponoszą wobec niego odpowiedzialność solidarną za spłatę zadłużenia, co wynika bezpośrednio z przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe oraz art. 366 § 1 k.c. Oznacza to, że bank ma prawo żądać spłaty pełnej kwoty długu (zarówno bieżącej raty kredytu, jak i całości zadłużenia w przypadku wypowiedzenia umowy) od dowolnego z kredytobiorców, niezależnie od tego, jak duże są ich udziały we własności mieszkania. Ewentualne rozstanie partnerów czy rozwód małżonków nie wpływają automatycznie na zmianę zapisów umowy kredytowej.

Planując finansowanie zakupu kredytem na terenie Śląska (np. w Gliwicach, Zabrzu czy Knurowie), dobrze jest skorzystać z profesjonalnego wsparcia, jakim jest doradztwo kredytowe, by mieć pewność, że wszystkie kwestie formalne będą prawidłowo załatwione. Jako deweloper realizujący inwestycje w Gliwicach i Zabrzu od kilkunastu lat, oferujemy takie rozwiązanie naszym klientom.

Zakup mieszkania przez dwie osoby a podatki: PCC, zwolnienie i ryzyko darowizny

Transakcje na rynku wtórnym są co do zasady obciążone podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w stawce 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Istotnym ułatwieniem jest wprowadzone zwolnienie z tego podatku przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu jednorodzinnego z rynku wtórnego (art. 9 pkt 17 u.p.c.c.), pod warunkiem spełnienia określonych ustawowo kryteriów przez kupujących. Jeżeli zakup następuje u notariusza, to na nim jako płatniku spoczywa obowiązek pobrania podatku i odprowadzenia go do urzędu skarbowego (art. 10 ust. 2 u.p.c.c.), co zdejmuje z nabywców obowiązek samodzielnego składania deklaracji PCC-3.

Warto przy tym podkreślić kluczową przewagę zakupu nowej nieruchomości. Wybierając nowe, bezczynszowe lokum bezpośrednio z rynku pierwotnego nabywca jest zwolniony z tego podatku. Stawka PCC wynosi 0% na podstawie art. 2 pkt 4 u.p.c.c., ponieważ sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, który jest już wliczony w cenę mieszkania. Dla dwóch osób wspólnie finansujących zakup oznacza to oszczędność rzędu kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, które zamiast do urzędu skarbowego mogą zostać przeznaczone na wykończenie kuchni czy aranżację tarasu.

Kwestie podatkowe mogą skomplikować się w przypadku dysproporcji finansowych między partnerami. Jeżeli jeden z partnerów przekazuje środki na wkład własny lub spłatę rat za drugiego, a udziały w akcie notarialnym zostają zapisane w proporcji 50/50, urząd skarbowy może zakwalifikować takie działanie jako podlegającą opodatkowaniu darowiznę (zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. z 2024 r. poz. 596). W grupie podatkowej obejmującej osoby niespokrewnione kwota wolna od podatku jest niska, a niedopełnienie obowiązku zgłoszenia i zapłaty podatku może skutkować sankcjami skarbowymi. Przy nierównym finansowaniu inwestycji zaleca się przeprowadzenie indywidualnej konsultacji z doradcą podatkowym.

Co sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego?

Przed przystąpieniem do podpisania dokumentów należy dokonać skrupulatnej weryfikacji stanu prawnego lokalu. Kluczowym narzędziem jest tu księga wieczysta prowadzona dla danej nieruchomości, badana na podstawie przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2023 r. poz. 1461, z późn. zm.).

Podczas analizy księgi wieczystej szczególną uwagę należy zwrócić na następujące elementy:

• właściciel mieszkania – czy dane osoby sprzedającej pokrywają się ze wpisami w Dziale II,
• ciężary i ograniczenia (Dział III) – czy na nieruchomości nie ciążą prawa osób trzecich, służebności lub roszczenia,
• hipoteka (Dział IV) – czy nieruchomość nie jest zabezpieczeniem wierzytelności bankowych lub innych podmiotów,
• udziały w akcie notarialnym – upewnienie się, że w projekcie umowy prawidłowo oznaczono tożsamość obu nabywców oraz precyzyjnie określono wynegocjowane udziały własnościowe.

Co w razie rozstania albo śmierci jednego ze współwłaścicieli?

Zakończenie relacji partnerskiej lub śmierć jednego ze współwłaścicieli to sytuacje kryzysowe, które bezpośrednio wpływają na status prawny wspólnej nieruchomości. Rozstanie a wspólne mieszkanie to problem złożony, ponieważ ustanie związku nie powoduje automatycznego zniesienia współwłasności ani zwolnienia z długu hipotecznego. W takich okolicznościach partnerzy mogą dążyć do ugodowej sprzedaży całej nieruchomości, zbycia udziału jednego z nich na rzecz drugiego wraz z formalnym przejęciem kredytu (wymagającym aneksu do umowy kredytowej i zgody banku), bądź też żądać zniesienia współwłasności na drodze sądowej.

W przypadku śmierci współwłaściciela jego udziały w nieruchomości nie przechodzą automatycznie na żyjącego partnera. Udział ten wchodzi do masy spadkowej i podlega dziedziczeniu na podstawie ustawy lub sporządzonego wcześniej testamentu (art. 926 § 1 k.c.). Jeśli zmarły partner nie pozostawił testamentu, jego udział odziedziczą członkowie najbliższej rodziny (zgodnie z kolejnością określoną w art. 931 i nast. k.c. – np. rodzice lub rodzeństwo), co czyni ich nowymi współwłaścicielami lokalu. Może to znacznie utrudnić dalsze zamieszkiwanie, zarządzanie nieruchomością czy jej ewentualną sprzedaż.

Jak wyglądają formalności związane ze zniesieniem współwłasności?

Każdy ze współwłaścicieli ma ustawowe prawo do żądania zniesienia współwłasności w dowolnym momencie, co gwarantuje art. 210 k.c. Jeżeli strony są zgodne co do sposobu i warunków podziału, całą procedurę można przeprowadzić sprawnie i szybko przed notariuszem (art. 210 zd. 1 k.c.). W przypadku braku porozumienia konieczne staje się wszczęcie sądowego postępowania o zniesienie współwłasności na podstawie art. 617 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Kodeks cywilny przewiduje trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości:

1. podział fizyczny nieruchomości (art. 211 k.c.) – polega na wydzieleniu samodzielnych lokali, o ile jest to technicznie i prawnie możliwe (rozwiązanie to jest rzadko stosowane w przypadku standardowych mieszkań wielopokojowych),
2. przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli (art. 212 § 2 k.c.) – wiąże się z obowiązkiem dokonania spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela, odpowiadającej wartości jego udziału,
3. sprzedaż rzeczy wspólnej (art. 212 § 2 k.c. w zw. z przepisami k.p.c.) – następuje w drodze sprzedaży publicznej (licytacji). Jest to rozwiązanie ostateczne, stosowane głównie w sytuacjach głębokiego konfliktu, gdy żadna ze stron nie ma możliwości lub woli przejęcia nieruchomości ze spłatą partnera.

Należy pamiętać, że podział nieruchomości niesie za sobą również skutki fiskalne. PCC przy zniesieniu współwłasności powstaje w sytuacji, gdy w wyniku podziału lub przyznania własności jedna ze stron nabywa udział o wartości przekraczającej jej dotychczasowy udział we współwłasności (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f u.p.c.c.). Wszelkie rozliczenia z tego tytułu warto konsultować z notariuszem sporządzającym umowę.