Kredyt na kupno domu – jak go dostać?

Jeśli nie chcesz już dłużej wynajmować lokalu albo mieszkać u rodziców, kredyt hipoteczny na kupno domu to często jedyne rozwiązanie. Z naszego poradnika dowiesz się, jak kupić dom na kredyt hipoteczny. Opiszemy warunki, jakie trzeba spełnić, aby skorzystać z takiego finansowania, a także jakie są rodzaje i co obejmuje kredyt na kupno domu.

Czym jest kredyt na dom?

Kredyt hipoteczny na zakup domu to rodzaj finansowania udzielanego przez bank, które pozwala pokryć koszty związane z zakupem lub budową nieruchomości. W ramach kredytu otrzymuje się określoną sumę pieniędzy, które wraz z wkładem własnym umożliwiają realizację inwestycji.

Kredyty na kupno domów wyróżniają:

  • możliwość uzyskania finansowania wyłącznie w banku lub SKOK-u – kredytu hipotecznego nie można wziąć na przykład w tzw. parabanku;
  • długi czas spłaty zobowiązań, wynoszący zwykle kilkanaście lub kilkadziesiąt lat;
  • wysoka kwota kredytu – rzadko jest mniejsza niż kilkaset tysięcy złotych.

Ważną cechą kredytu na dom jest też regulowanie zobowiązania w ramach comiesięcznych rat. Składają się one z części kapitałowej (to część wartości udzielonego kredytu) oraz odsetkowej, która jest wynagrodzeniem dla banku za udzielenie finansowania. Część odsetkowa zależy od oprocentowania, na które wpływ mają:

  • marża banku,
  • stawka WIBOR aktualizowana co 3 lub 6 miesięcy.

Wysokość WIBOR-u wynika z wartości stopy referencyjnej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej Narodowego Banku Polskiego. Kredyt może być spłacany w ratach równych lub malejących.

Kredytem możesz sfinansować zakup domu zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W pierwszym przypadku sprzedawcą jest deweloper, natomiast w drugim właściciel, którym może być osoba fizyczna lub prawna, na przykład fundacja.

Rodzaje kredytów na dom – na zakup i na budowę

Kredyt na kupno domu może dotyczyć różnych inwestycji. Możesz starać się o niego zarówno w przypadku budynku, który dopiero planujesz wznieść, jak i tego, który jest już budowany. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby kupić gotową nieruchomość, na przykład taką, która znajduje się w ofercie dewelopera.

W zależności od przeznaczenia możliwe jest wzięcie kredytu budowlanego, czyli takiego, który pokryje koszt wybudowania domu. Jego kwota jest ustalana przez kredytodawcę jako iloczyn minimalnej stawki budowy 1 m² budynku oraz metrażu powierzchni użytkowej lub całkowitej nieruchomości. Taki rodzaj finansowania zwykle wymaga przedstawienia bankowi pozwolenia na budowę.

Drugim rodzajem jest kredyt hipoteczny, który dotyczy zakupu gotowej nieruchomości z rynku pierwotnego albo wtórnego. Może to być zarówno dom, jak i mieszkanie na kredyt hipoteczny. O tego typu finansowanie możesz się starać również wtedy, gdy budowa domu lub bloku mieszkalnego przez dewelopera dopiero się rozpoczęła. W takiej sytuacji warto podpisać u notariusza umowę deweloperską, która zobowiąże daną firmę do ustanowienia odrębnej własności budynku i przeniesienia jej na nabywcę po zakończeniu inwestycji.

Różnice pomiędzy poszczególnymi kredytami dotyczą nie tylko przeznaczenia środków uzyskanych od banku czy SKOK-u, ale również:

  • wypłaty środków – w przypadku kredytu na budowę domu pieniądze są wypłacane w transzach, wraz z postępami w realizacji inwestycji, natomiast kwota kredytu hipotecznego jest przelewana jednorazowo;
  • wysokości rat – w czasie wznoszenia nieruchomości raty składają się wyłącznie z części odsetkowej i dopiero po zakończeniu budowy płaci się pełne raty kapitałowo-odsetkowe, czyli takie, jak przy kredycie hipotecznym.

W praktyce często spotyka się kredyt na kupno domu budowlano-hipoteczny, ponieważ okres kredytowania jest przeważnie dłuższy niż czas realizacji inwestycji. Przy takim kredycie w trakcie wznoszenia budynku finansowanie jest zabezpieczone na przykład działką, na której ma stanąć nieruchomość, natomiast po zakończeniu budowy – domem.

W niektórych bankach możesz starać się o kredyt na zakup działki i budowę domu. Jego uzyskanie jest jednak trudne, gdyż musisz mieć wystarczająco duży wkład własny, a także sporą zdolność kredytową. Dlatego w wielu przypadkach doradcy kredytowi proponują skorzystanie z 2 oddzielnych produktów bankowych, a więc najpierw kredytu na zakup działki, a dopiero potem na budowę domu.

Dostępną formą finansowania jest również kredyt gotówkowy. Skorzystanie z niego może być korzystne, gdyż nie wymaga ustanowienia zabezpieczenia (nie musisz podawać bankowi celu, na jaki mają zostać przeznaczone uzyskane środki; konieczne jest natomiast posiadanie zdolności kredytowej), a czas rozpatrzenia wniosku kredytowego jest krótszy niż przy kredycie hipotecznym. Ma on jednak pewne ograniczenia.

  • Maksymalna kwota kredytu gotówkowego to 255 550 zł. Niektóre banki oferują finansowanie wynoszące nie więcej niż 200 000 zł.
  • Maksymalny okres kredytowania to 10 lat. Efektem może być duża wysokość comiesięcznych rat.

Gotówkowy kredyt na kupno domu może być idealną propozycją, jeśli chcesz kupić działkę budowlaną, a dopiero potem starać się o kredyt hipoteczny. Warto nad nim zastanowić się też wtedy, gdy zamierza się nabyć budynek w stanie surowym zamkniętym, którego budowę rozpoczął inny inwestor.

Warunki koniecznie do spełnienia, aby otrzymać kredyt na kupno domu

Jak wziąć kredyt na dom? Podstawowe warunki to:

  • ukończone 18 lat,
  • pełna zdolność do czynności prawnych,
  • pozytywna historia kredytowa.

Pamiętaj, że w bazach BIK, czyli Biura Informacji Kredytowej, oraz biur informacji gospodarczej, jak KRD albo ERIF, gromadzone są dane na temat Twojego zadłużenia. Kredyt na kupno domu możesz otrzymać, jeśli spłacone zostały dotychczasowe zobowiązania, a Twoja historia kredytowa jest pozytywna, co oznacza, że inne kredyty czy pożyczki były regulowane terminowo.

Jeśli interesuje Cię kredyt na kupno domu, warunkiem jest też zdolność kredytowa. Jej posiadanie oznacza, że będziesz w stanie spłacić zobowiązanie w ustalonym w umowie kredytowej terminie. Na zdolność kredytową wpływają:

  • źródła zarobków – bank bierze pod uwagę dochody z umowy o pracę, umów cywilnoprawnych (umowy zlecenia i umowy o dzieło), działalności gospodarczej czy emerytury; najlepiej mieć stabilne zatrudnienie, na przykład w oparciu o umowę o pracę na czas nieokreślony;
  • wysokość wynagrodzenia – zarobki mogą być brane pod uwagę w pełnej wysokości (dotyczy to na przykład umowy o pracę), ale nierzadko stosowane są współczynniki (jak w przypadku działalności gospodarczej rozliczanej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych);
  • staż pracy – banki mogą wymagać na przykład zatrudnienia na umowę o pracę przez co najmniej 3 miesiące, a także prowadzenia działalności gospodarczej przez minimum 12 miesięcy;
  • miesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego – każdy bank z góry określa ich wysokość na jedną osobę, a następnie mnoży ją przez liczbę domowników.

Na zdolność kredytową wpływają również inne zobowiązania finansowe kredytobiorcy, w tym limity na kartach kredytowych. Bank pod uwagę może wziąć też wiek, płeć, wykształcenie czy stan cywilny klienta. Jeśli chcesz orientacyjnie określić swoją zdolność kredytową, możesz skorzystać z jednego z kalkulatorów dostępnych w internecie.

Aby sfinansować zakup domu lub mieszkania z pomocą kredytu, potrzebne jest zabezpieczenie. Zagwarantuje ono bankowi możliwość odzyskania pieniędzy, jeśli należność nie będzie spłacana w terminie. Zabezpieczeniem jest zwykle ustanowienie hipoteki na kredytowanym domu, choć może to być też zastaw ogólny na rzeczy ruchomej czy blokada środków na rachunku bankowym. Zabezpieczeniem może być inna nieruchomość, ale w tej sytuacji kredytobiorca musi być jej właścicielem, a jej wartość musi być większa od wartości kredytu o minimum 20%.

Bank może uzależnić udzielenie kredytu od skorzystania przez klienta z dodatkowych produktów finansowych. Może to być zarówno konto osobiste czy karta kredytowa, jak i ubezpieczenie, na przykład od ognia i innych zdarzeń losowych, od utraty pracy albo na życie kredytobiorcy. Poza tym musisz dostarczyć bankowi odpowiednie dokumenty, m.in. zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu (w przypadku umowy o pracę) albo zaświadczenie z ZUS-u o niezaleganiu z zapłatą składek na ubezpieczenia społeczne (w odniesieniu do działalności gospodarczej).

Uzyskanie kredytu jest uzależnione od złożenia wniosku, do którego trzeba dołączyć między innymi:

  • akt notarialny lub wpis do księgi wieczystej potwierdzający prawo własności działki,
  • projekt budowlany i operat szacunkowy,
  • dziennik budowy.

Niezbędne jest również sporządzenie umowy kredytowej. Musi ona mieć formę pisemną i zawierać określone w Prawie bankowym dane, w tym kwotę i walutę kredytu, cel, na który zostało udzielone finansowanie, a także zasady i termin spłaty. Poza tym w umowie określa się wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany, sposoby zabezpieczenia spłaty zobowiązania, terminy wypłaty pieniędzy czy wysokość prowizji za udzielenie kredytu.

Rodzaje kredytów na zakup domu z rynku pierwotnego

Jeśli chcesz kupić dom na rynku pierwotnym, o kredyt możesz się starać zarówno w momencie rozpoczęcia realizacji inwestycji, jak i w trakcie jej trwania oraz po jej zakończeniu. Kredyty hipoteczne na dom, a także kredyty budowlane mogą zostać przeznaczone na zakup budynku wykonanego w dowolnej technologii, przykładowo:

  • murowanej;
  • drewnianej;
  • szkieletowej;
  • prefabrykowanej.

Nie ma również przeszkód, aby zobowiązanie dotyczyło domu energooszczędnego czy pasywnego. W takiej sytuacji w niektórych bankach możesz liczyć na korzystniejsze warunki kredytowania niż przy standardowej ofercie. Finansowanie możesz też przeznaczyć na zakup domku letniskowego. Dotyczy to jednak zwykle budynku całorocznego, czyli takiego, który jest na trwale związany z gruntem i który wyposażono w instalacje wewnętrzne, na przykład prąd i wodę.

Ile wziąć kredytu na zakup domu, czyli co warto wiedzieć przed ubieganiem się o finansowanie?

Aby oszacować, ile kredytu potrzebujesz, musisz wziąć pod uwagę wartość nieruchomości, a także swoje możliwości finansowe. Aby mieć pewność, że będziesz terminowo spłacać zobowiązanie, przeprowadź kalkulację. Określ:

  • przewidywaną wysokość rat – ułatwi Ci to kalkulator dostępny w internecie, w którym możesz podać cenę domu oraz kwotę i okres spłacania kredytu;
  • dodatkowe koszty związane z uzyskaniem kredytu, np. prowizję czy ubezpieczenie od utraty pracy;
  • Twoje comiesięczne dochody i wydatki – sprawdź, czy po uregulowaniu wszystkich należności pozostają Ci jakieś środki, a jeśli tak, to ile wyniosą.

Kredyt na kupno domu to zobowiązanie na lata. Nie da się przewidzieć, w jakiej będziesz sytuacji finansowej za 5 czy 10 lat. Dlatego zadbaj o poduszkę finansową, która pozwoli Ci terminowo opłacać raty nawet wtedy, gdy np. stracisz pracę i będziesz musiał szukać nowego zatrudnienia. W późniejszym okresie możesz ją również przeznaczyć na wcześniejszą spłatę zobowiązania, dzięki czemu nieco oszczędzisz na odsetkach. Poduszka finansowa powinna stanowić równowartość kilku (5–6), a najlepiej 12 comiesięcznych wydatków w Twoim gospodarstwie domowym.

A co z wykończeniem lub remontem domu, czyli co obejmuje kredyt na zakup domu?

Warto wiedzieć, co to jest kredyt hipoteczny na mieszkanie i dom oraz na co można go przeznaczyć, gdyż, wbrew pozorom, obejmuje spory zakres inwestycji. Środki uzyskane w jego ramach mogą posłużyć nie tylko do wzniesienia nowego budynku, ale również:

  • dokończenia realizacji inwestycji, czyli na przykład doprowadzenia domu od stanu surowego zamkniętego do deweloperskiego;
  • wykończenia lub remontu budynku.

Biorąc kredyt na kupno domu, możesz z jego pomocą sfinansować zakup materiałów, a także pokryć koszty robocizny. Pamiętaj, że bank w umowie kredytowej może zawrzeć zastrzeżenie dotyczące tego, aby z pomocą środków uzyskanych z kredytu doprowadzić budowę domu do określonego stanu, na przykład deweloperskiego.

Jeśli inwestycja ma ograniczony charakter, zastanów się, czy lepszym rozwiązaniem nie będzie kredyt gotówkowy. Wymaga on mniej formalności, dlatego może być idealnym sposobem na sfinansowanie wykończenia czy remontu domu.

Czy wkład własny jest konieczny do zaciągnięcia kredytu na zakup domu?

Bez względu na to, czy interesuje Cię kredyt budowlany, czy kredyt na zakup mieszkania, warunkiem jest wniesienie wkładu własnego. To finansowy udział kredytobiorcy w inwestycji. Minimalnie wynosi 20% docelowej wartości kredytowanej nieruchomości, czyli wartości już po wybudowaniu domu. W niektórych bankach dostępny jest wprawdzie kredyt hipoteczny z wkładem własnym wynoszącym 10%, jednak wówczas musisz liczyć się z wymogiem ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia, a także wyższą marżą.

Wkładem własnym mogą być:

  • przy kredycie budowlanym: działka budowlana oraz poniesione koszty inwestycji, związane na przykład z wykonaniem przyłączy do budynku;
  • przy kredycie hipotecznym: gotówka.

Obecnie kredyt na kupno domu możesz uzyskać bez wkładu własnego. Jest to możliwe w ramach programu rządowego pod nazwą Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Jest on przeznaczony dla osób, które wprawdzie mają zdolność kredytową, ale brakuje im środków na wkład własny. Dzięki programowi można wziąć kredyt do 100% wartości domu. Gwarancja BGK (Banku Gospodarstwa Krajowego) nie może być jednak wyższa niż 200 000 zł. Poza tym kredyt może być udzielony na co najmniej 15 lat i tylko w polskiej walucie. Z oferty możesz skorzystać tylko w banku, który podpisał umowę z BGK.

Pieniądze otrzymane z programu możesz przeznaczyć zarówno na budowę domu jednorodzinnego (obejmuje to również nabycie działki i wykończenie budynku), jak i jego zakup. Aby skorzystać z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego, nie możesz być właścicielem innego domu lub mieszkania, chyba że masz minimum dwoje dzieci. W tej sytuacji możesz posiadać mieszkanie, jednak o powierzchni nie większej niż 50 m². Limit ten jest wyższy w przypadku rodzin z trojgiem oraz czworgiem dzieci i wynosi odpowiednio 75 m² i 90 m². Nie obowiązuje, gdy masz minimum pięcioro dzieci.

Czy możliwe jest wzięcie kredytu na zakup domu na więcej niż jedną osobę?

O kredyt na kupno domu może ubiegać się kilka osób. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wniosek został złożony na przykład przez obu małżonków albo pełnoletnie dzieci wraz z rodzicami. Takie rozwiązanie jest korzystne w sytuacji, gdy chcesz podnieść zdolność kredytową i otrzymać więcej pieniędzy od banku.

Pamiętaj jednak o tym, że każdy z kredytobiorców musi osiągać odpowiednio wysokie dochody. Jeśli tak nie jest, gdyż na przykład jedno z małżonków w ogóle nie pracuje, może być spory problem z uzyskaniem kredytu na kupno domu. W takiej sytuacji o finansowanie może wprawdzie ubiegać się jedna osoba, ale tylko wtedy, gdy małżonkowie mają rozdzielność majątkową. Jeśli występuje wspólność majątkowa, kredyt budowlany czy hipoteczny zawsze zostanie udzielony małżeństwu. W ramach rozdzielności bank weźmie pod uwagę wyłącznie intercyzę zawartą notarialnie, przy czym może ona zostać spisana zarówno przed, jak i po ślubie. Ważne jest to, że gdy nieruchomość zostanie zakupiona przez jednego z małżonków, tylko on będzie widniał w księdze wieczystej jako jej właściciel.

Pozostałe artykuły na blogu

Kupno domu krok po kroku – kompletny poradnik

Podjęcie decyzji o przeprowadzce i kupnie domu wydaje Ci się trudne? Być może, ale tylko wtedy, gdy nie wiesz dokładnie, co Cię czeka. W tym poradniku przeprowadzimy Cię przez cały proces zakupu nieruchomości krok po kroku – od początkowych decyzji aż po finalizację transakcji. Zapewniamy, że najważniejsza inwestycja w Twoim życiu może przebiegnąć sprawnie, bez przykrych niespodzianek.

Czytaj artykuł

Jakie dokumenty u notariusza są potrzebne do kupna domu?

Kupno nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Przychodząc do kancelarii, strony muszą mieć przy sobie odpowiednią dokumentację, aby przeprowadzić transakcję zgodnie z prawem. Dowiedz się, co należy mieć przy sprzedaży mieszkania i jakie dokumenty do notariusza przynieść, by procedura przebiegła sprawnie i bezproblemowo.

Czytaj artykuł

Jak przygotować umowę przedwstępną na zakup domu?

Umowa przedwstępna podpisywana jest między sprzedającym dom a osobą, która chce go kupić. To sposób na zabezpieczenia interesów każdej ze stron transakcji, od momentu podjęcia decyzji o zakupie, aż do chwili otrzymania kredytu hipotecznego na sfinansowanie inwestycji. Kiedy należy ją sporządzić i jak powinna wyglądać? Poznaj szczegóły i podpisz wiążącą, poprawną pod kątem prawnym i merytorycznym oraz bezpieczną umowę przedwstępną.

Czytaj artykuł