Dofinansowanie na zakup mieszkania – szczegóły i warunki

Kredyt hipoteczny jest jedną z najpopularniejszych możliwości finansowania zakupu nieruchomości, ale nie jedyną. Obecnie osoby zainteresowane nabyciem własnych czterech kątów mogą skorzystać z różnych form wsparcia i otrzymać dofinansowanie na zakup mieszkania lub ubiegać się o kredyt na preferencyjnych warunkach. Wśród rządowych programów wsparcia, które dotychczas ułatwiały inwestycję w zakup nieruchomości, znalazły się m.in.:

• Program Pierwsze Mieszkanie,
• Dom bez pozwolenia,
• Program budownictwa socjalnego i komunalnego,
• Mieszkanie bez wkładu własnego,
• Mieszkanie na start,
• Program Termo,
• Kredyt preferencyjny SBC,
• Kooperatywy mieszkaniowe.

Oprócz programów rządowych wsparciem może okazać się inicjatywa miejska, np. dofinansowanie do zakupu mieszkania bez barier architektonicznych dla osób z niepełnosprawnościami czy program umożliwiający wynajęcie w niższej cenie lokalu od miasta w zamian za wyremontowanie mieszkania.

Alternatywą jest również tzw. refinansowanie kredytów hipotecznych, przeznaczone dla tych, którzy zaciągnęli już kredyt na zakup nieruchomości, ale chcą zmniejszyć wysokość zobowiązania. W 2024 roku ta ścieżka finansowania staje się coraz popularniejsza. Mechanizm jest w tym przypadku bardzo prosty – wierzyciel zaciąga nowy, korzystniejszy kredyt hipotecznego, z pomocą którego spłaca zadłużenie. Kredytobiorcy mogą dzięki takiemu rozwiązaniu obniżyć wysokość rat lub dostosować warunki i harmonogram spłat do aktualnych możliwości i potrzeb.

W 2024 najwięcej mówi się o mającym wystartować niebawem nowym programie dotacji na mieszkania dla młodych – Mieszkanie na start. Nowy program kredytowy, który ma ruszyć w połowie roku, zastąpi zakończony z końcem grudnia 2023 roku Bezpieczny kredyt 2%. W ramach najnowszego programu, mieszkanie młodzi będą mogli zakupić na kredyt z atrakcyjnym oprocentowaniem – od 1,5% do 0%. Wysokość stawki oprocentowania ma być uzależniona od kilku czynników, m.in. liczby dzieci w gospodarstwie.

W ramach Mieszkania na start zaplanowano dwie opcje finansowania:

• kredyt konsumencki na cele mieszkaniowe – na 5–15 lat; z dopłatami do pierwszych 60 rat. Może pokryć całość lub część wkładu w SIM/TBS lub partycypacji w spółdzielni mieszkaniowej;
• kredyt hipoteczny – na min. 15 lat; z okresowo stałym oprocentowaniem (przez co najmniej 5 lat) i dofinansowaniem do pierwszych 120 rat; na:
  – zakup mieszkania lub domu,
  – nabycie prawa do lokalu,
  – budowę domu
  – realizację inwestycji kooperatywy mieszkaniowej przez członka kooperatywy.

Warunkiem wnioskowania o dofinansowanie na pierwsze mieszkanie jest nieposiadanie nieruchomości na własność. Wśród wyjątków wskazano jednak następujące przypadki:

• posiadanie maksymalnie 50% nieruchomości otrzymanych w spadku/z darowizny;
• posiadanie w przeszłości całej nieruchomości otrzymanej w spadku/z darowizny (przy spełnieniu dodatkowych, szczegółowych wymogów);
• posiadanie obecnie całej nieruchomości w przypadku gospodarstw z co najmniej trójką dzieci (program może służyć wymianie nieruchomości na większą).

Innym rodzajem wsparcia jest inicjatywa Mieszkanie bez wkładu własnego (przemianowana w 2023 roku na Rodzinny kredyt hipoteczny), która daje gwarancję na część kredytu hipotecznego zastępującą konieczność wpłaty wkładu własnego. Maksymalna wysokość tej części to 200 tys. zł i nie może być większa niż 20% lub 30% całkowitej kwoty zobowiązania. Program jest przeznaczony dla każdego – zarówno osób samotnych, jak i młodych małżeństw czy rodzin z dziećmi. Wsparcie może być udzielone, jeśli wnioskodawca posiada zdolność kredytową i spełnia szczegółowe warunki sprecyzowane w regulaminie. Co ważne, nie określono żadnego limitu powierzchni użytkowej mieszkania, na zakup którego może być zaciągnięte zobowiązanie. 1 marca 2023 r. znowelizowano przepisy, by ułatwić możliwość zakwalifikowania się do programu. W związku z tym:

• zaistniała możliwość wniesienia wkładu własnego w większej wysokości,
• osoby, które zgromadziły środki na pokrycie wartości nieruchomości, zyskały możliwość spłat rodzinnych,
• zniesiono przepis o minimalnej wysokości gwarancji,
• podniesiono maksymalną cenę za metr kwadratowy nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego.

Rządowe programy dofinansowania na pierwsze mieszkanie czy dopłaty do mieszkań dla młodych to inicjatywy, które ułatwiają nabycie nieruchomości i pomagają spełnić marzenie o własnych czterech ścianach. Szczegółowe warunki wyznaczające, kto może ubiegać się o dofinansowanie do zakupu mieszkania zależą od specyfiki konkretnego programu. Nie istnieją ogólne wytyczne obowiązujące we wszystkich przypadkach. Dla różnych grup osób przewidziano różne formy wsparcia. Najwięcej programów koncentruje się na nabywcach pierwszych nieruchomości, mieszkaniach dla młodych i wsparciu dla rodzin z dziećmi. Szczegółowe informacje zawsze są publikowane w regulaminach, a w razie jakichkolwiek wątpliwości warto skontaktować się z jednostką przyznającą dotacje lub doradcą kredytowym.

Korzyści z dotacji – do mieszkań dla młodych małżeństw czy dla rodzin z dziećmi lub na pierwsze mieszkanie – mogą być bardzo różne. Opłacalność poszczególnych rozwiązań warto skonsultować z ekspertem. Wiele zależy od osobistej sytuacji rodzinnej, statusu, wartości nieruchomości, lokalizacji czy sytuacji finansowej. Rozwiązania korzystne dla jednych nie muszą być opłacalne dla innych. Warto pamiętać, że kredyt jest zobowiązaniem długoterminowym, a sytuacja na rynku nieustannie ulega dynamicznym zmianom. Dotacja na mieszkanie dla młodych uruchomiona w tym roku może już nie być aktualna w przyszłym.

Z zakupem nieruchomości bez wątpienia nie warto zwlekać, a by wybrać najkorzystniejszą ścieżkę finansowania, warto poradzić się ekspertów z zakresu doradztwa kredytowego. W Polsce rynek nieruchomości rozwija bardzo dynamicznie i co jakiś czas pojawiają się nowe metody finansowania zakupu własnego mieszkania czy domu. Warto śledzić dostępne rozwiązania i przemyśleć uważnie wszystkie za i przeciw poszczególnych ścieżek finansowania. Zakup własnego lokum to w końcu inwestycja – najczęściej spora i na wiele lat – więc podejmowanie pochopnych decyzji nie jest wskazane. Nawet po podjęciu ostatecznej decyzji warto być na bieżąco z najświeższymi inicjatywami, ponieważ rząd często reaguje na zmiany na rynku i proponuje wsparcie będące odpowiedzią na rynkowe perturbacje.

W okresie od 2013 do 2018 w Polsce działał program Mieszkanie dla młodych, w ramach którego można było ubiegać się o jednorazowe dofinansowanie do kwoty wkładu własnego kredytu hipotecznego. Inicjatywa była skierowana głównie do osób poniżej 36 roku życia. Po jej zakończeniu rząd wdrożył dedykowany najemcom program Mieszkanie plus oraz Rodzinny kredyt mieszkaniowy (początkowo pod nazwą Mieszkanie bez wkładu własnego z gwarantowanym kredytem hipotecznym).

W ostatnim czasie najpopularniejszą ścieżką finansowania zakupu mieszkania był zakończony w grudniu 2023 roku rządowy program Bezpieczny kredyt 2%. Był on skierowany do osób chcących zakupić pierwszą własnościową nieruchomość z rynku pierwotnego lub wtórnego. Maksymalna wysokość kredytu dla osób samotnych wynosiła 500 000 zł, a dla małżeństw/rodziców z jednym dzieckiem lub kilkoma – 600 000 zł.
Dopłata stanowiła różnicę między średnią stałą stopą oprocentowania w bankach kredytujących a oprocentowaniem o stopie 2%. Wsparcie było udzielane na 10 lat. Szacowano, że program potrwa do 2027 roku, ale z powodu wyczerpania puli środków zakończył się ok. 3 lata wcześniej.