Użytkowanie wieczyste – co to jest?

Czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste to jedno z kluczowych praw rzeczowych w polskim systemie prawnym, obok tradycyjnej własności nieruchomości. Co to jest użytkowanie wieczyste regulują art. 232–243 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi zapisami jest to prawo do długoterminowego użytkowania przez osoby fizyczne lub prawne gruntu będącego własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego lub jej związku przez czas określony jako 99 lat (wyjątkowo może to być krótszy okres, ale minimum 40 lat). Użytkownik wieczysty może swobodnie korzystać z gruntu, w tym wznosić na nim budynki i urządzenia, które stają się jego własnością. 

Wątpliwości budzą różnice między użytkowaniem wieczystym a własnością oraz między użytkownikiem wieczystym a właścicielem nieruchomości. W odróżnieniu od właściciela użytkownik wieczysty nie nabywa gruntu na własność, więc nie wolno mu go np. sprzedać. Może jednak z niego korzystać. Ponadto musi się on liczyć z obowiązkiem ponoszenia opłat, które mogą ulec podwyższeniu. Własność to natomiast nieograniczone i trwałe prawo do nieruchomości – bez limitu czasowego i dodatkowych opłat. Na przykład nieruchomości w Knurowie, które są Twoją własnością, możesz swobodnie sprzedać czy obciążyć hipoteką. W przypadku użytkowania wieczystego właścicielem gruntu pozostaje podmiot publiczny, np. gmina. 

Jak działa użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste pozwala osobie fizycznej lub prawnej na swobodne korzystanie z gruntu należącego do podmiotu publicznego zgodnie z ustalonym przeznaczeniem (np. zabudowa mieszkaniowa). Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie przez użytkownika wieczystego stają się jego własnością. Najczęściej nabycie prawa do użytkowania wieczystego zaczyna się od zawarcia umowy, która określa m.in. przeznaczenie i warunki korzystania z gruntu. Niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Ustanowione prawo użytkowania wieczystego zostaje ujawnione w księdze wieczystej. Użytkownik wieczysty ma obowiązek:

• uiszczenia opłaty pierwszej w wysokości od 15% do 25% ceny nieruchomości;
• uiszczania opłat corocznych w wysokości od 0,3% do 3% wartości nieruchomości w zależności od celu użytkowania gruntu;
• przestrzegania zapisów umowy i przepisów prawa miejscowego.

Czy użytkowanie wieczyste jest dziedziczne? Tak. Po śmierci użytkownika wieczystego, prawo do użytkowania gruntu przechodzi na jego spadkobierców. 

Kto może być użytkownikiem wieczystym i jak długo?

Użytkownikami wieczystymi mogą być osoby fizyczne lub prawne standardowo przez okres 99 lat. W wyjątkowych przypadkach, gdy cel tego wymaga, przez okres krótszy, jednak minimum to 40 lat. Przed zakończeniem umowy użytkownik wieczysty ma prawo do żądania przedłużenia umowy na kolejne okresy od 40 do 99 lat. 

Jakie zapisy w umowie chronią kupującego przy użytkowaniu wieczystym?

Potencjalni nabywcy często zastanawiają się, czy warto kupić nieruchomość w użytkowaniu wieczystym. Tak – szczególnie gdy znajduje się ona w atrakcyjnej lokalizacji, a użytkownikiem wieczystym jest deweloper. To szansa, by kupić np. nowe nieruchomości w Gliwicach czy nieruchomości w Zabrzu w samym centrum miasta w świetnej cenie i z niską opłatą. Przy zakupie od dewelopera dodatkowo chronią Cię przepisy ustawy deweloperskiej. 

Myślisz o zakupie nowej nieruchomości w Pyskowicach, Gliwicach lub okolicy? Sprawdź naszą ofertę na dom100.eu, gdzie czeka na Ciebie wiele atrakcyjnych propozycji.