Zadatek – ile procent powinien wynosić i jak ustalić jego wysokość przy kupnie nieruchomości?

Rola zadatku w umowie przedwstępnej

Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą transakcję. W momencie podpisania umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu określoną kwotę pieniędzy, która w przypadku realizacji umowy wliczana jest na poczet ostatecznej ceny zakupu nieruchomości. 

Jeśli jednak umowa nie dojdzie do skutku z winy kupującego, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek. W odwrotnej sytuacji – gdy umowa zostanie zerwana przez sprzedającego – kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Ile zadatku w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania lub domu zwykło się ustalać?

Standardowe wysokości zadatku

Najczęściej stosowaną praktyką jest ustalanie zadatku na poziomie 10% wartości nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że prawo nie narzuca sztywnej reguły w tym zakresie, a wysokość zadatku przy kupnie mieszkania może być negocjowana między stronami. Na przykład przy zakupie nieruchomości wartej 500 000 zł, typowy zadatek wyniósłby 50 000 zł. 

Nie ma minimalnej wartości zaliczki ani zadatku, jednak nie mogą one wynosić 100% wartości transakcji. Ustalenie zaliczki lub zadatku nie jest obowiązkowe, a poza zwrotem środków strona pokrzywdzona może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych.

Czynniki wpływające na wysokość zadatku

Każda transakcja jest inna, dlatego też zazwyczaj zalecane jest zastosowanie indywidualnego podejścia do ustalania wysokości zadatku przy kupnie mieszkania. Przy negocjacjach, ile zadatku przy umowie przedwstępnej należy ustalić, dobrze jest wziąć pod uwagę następujące aspekty:

• stan prawny nieruchomości – im bardziej skomplikowany stan prawny, tym wyższy zadatek może być wymagany. Np. kupno „mieszkania z lokatorem” albo mieszkania, które w dzień oddania kluczy ma być po generalnym remoncie;
• dostępność finansowania – jeśli zakup finansowany jest kredytem, zadatek często bywa niższy, stanowiąc jednocześnie wkład własny kupujących;
• sytuacja na rynku nieruchomości – w okresie wysokiego popytu, sprzedający mogą oczekiwać wyższego zadatku jako formy zabezpieczenia;
• negocjacje między stronami – warto negocjować wysokość zadatku, aby obie strony czuły się komfortowo. To szczególnie istotne, gdy ostateczna decyzja o zakupie w przypadku kupującego będzie zależała np. od decyzji kredytowej w banku i uzyskania pieniędzy na ten cel.

Zadatek a zaliczka – różnice

O tym, czy korzystniejszy jest zadatek, czy zaliczka przy sprzedaży mieszkania, decyduje wiele czynników. W konkretnym przypadku warto skorzystać z doradztwa kredytowego, ponieważ obie formy zabezpieczenia istotnie się różnią.

Zadatek wiąże się z określonymi skutkami prawnymi. W przypadku niezrealizowania umowy przez jedną ze stron druga strona może zatrzymać zadatek lub żądać jego podwójnego zwrotu. Zaliczka natomiast jest po prostu przedpłatą, która zawsze podlega zwrotowi, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku. Z definicji:

• zadatek to suma pieniędzy przekazywana przy zawieraniu umowy jako forma zabezpieczenia dla obu stron. Jeśli osoba wpłacająca zadatek nie dotrzyma umowy, druga strona może go zatrzymać. W przypadku, gdy umowę zerwie strona przyjmująca zadatek, wpłacający ma prawo do zwrotu podwójnej kwoty. Zadatek jest często stosowany przy umowach przedwstępnych, np. przy kupnie mieszkania. Zazwyczaj wynosi około 10% wartości transakcji, ale strony mogą ustalić inną kwotę. Zadatek nie może być równy lub wyższy od wartości całego świadczenia, ponieważ traci wtedy swoją ważność;
• zaliczka to część kwoty wpłacana przy zawieraniu umowy jako zabezpieczenie jej realizacji. Pokrywa niezbędne wydatki do wykonania zlecenia i potwierdza zawarcie umowy. W przypadku niewykonania umowy zaliczka jest zwracana: w pełnej kwocie, jeśli winna jest strona wykonująca, lub pomniejszona o poniesione koszty, jeśli umowa nie doszła do skutku z innych powodów.

W przeciwieństwie do zadatku zaliczka zawsze podlega zwrotowi, niezależnie od przyczyny rozwiązania umowy. 

Podsumujmy: zadatek przy kupnie nieruchomości pełni ważną rolę jako narzędzie zabezpieczające transakcję. Jego wysokość powinna być dostosowana do indywidualnych warunków umowy oraz sytuacji na rynku nieruchomości. Warto rozróżniać zadatek od zaliczki, aby uniknąć nieporozumień i problemów prawnych w przyszłości.