Umowa kupna domu — w jaki sposób powinna być skonstruowana i co powinno się w niej zawierać?

Zakup nieruchomości w Gliwicach czy jakimkolwiek innym mieście w Polsce – niezależnie czy jest to dom, mieszkanie czy działka – wymaga od każdej ze stron transakcji przynajmniej podstawowej znajomości przepisów prawnych. Niestety, wiele osób jej nie ma, co nie dziwi, ponieważ takich transakcji dokonuje się raczej rzadko. Nie oznacza to jednak, że możesz pozwolić sobie na jakiekolwiek zaniedbania – dobrze skonstruowana umowa kupna domu to absolutna podstawa dla bezpieczeństwa, legalności oraz poprawności całego procesu. Wiedza ta przyda Ci się bez względu na to, czy planujesz kupno mieszkania w Gliwicach, domu na Mazurach czy działki w stolicy. Warto więc zapoznać się z obowiązującymi regulacjami.

Umowa kupna-sprzedaży domu jest zdecydowanie najważniejszym dokumentem regulującym transakcję. Powinna być w pełni zgodna z wymaganiami Kodeksu cywilnego i prawa notarialnego – musi składać się z sekcji oraz zapisów, które precyzyjnie regulują kwestię zadatku, sposobu i terminu płatności, daty wydania kluczy do domu i wielu innych elementów. Jednak zanim dojdzie do jej podpisania, często strony podpisują umowę przedwstępną na zakup domu. Stanowi ona zabezpieczenie dla obu stron, zanim finalna umowa zostanie podpisana u notariusza. Daje to czas na zgromadzenie pieniędzy lub zaciągnięcie kredytu hipotecznego, wyprowadzkę poprzednich właścicieli itd. Warto zadbać o poprawność dokumentu i uwzględnienie najważniejszych informacji oraz danych, zwłaszcza gdy mówimy o umowie kupna-sprzedaży domu z zadatkiem, który jest bezzwrotny. W przypadku nabywców decydujących się na finansowanie zakupu kredytem warto rozważyć skorzystanie z doradztwa kredytowego. Polecanym deweloperem w Zabrzu i Gliwicach, oferującym tę usługę, jest np. dom100.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to niezbędny dokument w procesie nabycia domu. Zbiera on i nadaje moc prawną ustaleniom między sprzedającym a planującym nabycie domu czy mieszkania. To zabezpieczenie każdej ze stron na wypadek, gdyby jedna z nich zdecydowała się wycofać z umowy lub zmienić jej warunki. Dzięki niej – nawet jeśli od ustaleń do podpisania właściwej umowy przeniesienia własności minie dłuższy czas – cena czy termin zostają zachowane. W przeciwnym razie oznacza to stratę materialną – kupujący oddaje dwukrotność zadatku lub sprzedający traci zadatek, jaki wpłacił.

• Dane stron: imiona, nazwiska, adresy, numery dowodów osobistych lub paszportów, numery PESEL, a jeśli stroną jest firma – pełna nazwa i numer KRS.
• Opis nieruchomości: adres, powierzchnia działki, numer księgi wieczystej oraz szczegóły dotyczące ewidencji gruntów.
• Zasady zadatku: kwota zadatku (najczęściej jest to 10–20% wartości nieruchomości) oraz zapis, że w przypadku wycofania się przez jedną ze stron zadatek przepada lub podlega zwrotowi w podwójnej wysokości.
• Warunki finansowe: cena nieruchomości, formy i terminy płatności (np. przelew lub gotówka), a także sposób, w jaki zadatek ma być rozliczony na ostatnim etapie transakcji.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, choć nie wymaga formy aktu notarialnego, daje większą gwarancję bezpieczeństwa, gdy jest sporządzona przez notariusza. W praktyce, w razie sporów lub konieczności egzekucji umowy przed sądem, dokument notarialny ma większą moc dowodową.

Umowa kupna domu od dewelopera różni się od tej zawieranej z osobami prywatnymi pod wieloma względami – począwszy od kwestii formalnych, przez zabezpieczenia dla kupującego, aż po aspekty prawne i gwarancyjne. Kupując nieruchomość od dewelopera, nabywca korzysta z regulacji prawnych stworzonych specjalnie dla rynku pierwotnego (takich jak ustawa deweloperska), które wprowadzają dodatkowe środki ochrony. Z kolei zakup domu od osoby prywatnej, zazwyczaj na rynku wtórnym, podlega standardowym przepisom Kodeksu cywilnego. Te różnice mają wpływ na zabezpieczenie prawne obu stron oraz na przebieg procesu zakupu.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy, umowa deweloperska powinna zawierać:

• określenie stron umowy, datę i miejsce jej zawarcia,
• cenę nabycia nieruchomości,
• szczegółowe informacje o nieruchomości, w tym: powierzchnię, stan prawny, lokalizację, usytuowanie lokalu, układ pomieszczeń oraz standard wykończenia,
• termin przeniesienia prawa własności na nabywcę,
• warunki i terminy płatności,
• informacje dotyczące rachunku powierniczego, gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Umowa kupna-sprzedaży, regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego, różni się od umowy deweloperskiej tym, że oprócz zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości wywołuje również skutek rozporządzający. Oznacza to, że umowa kupna-sprzedaży powoduje bezpośrednie przeniesienie własności na kupującego w chwili jej zawarcia, o ile strony nie postanowią inaczej.

Podstawową różnicą między tymi umowami jest ich skutek prawny:

• umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do przeniesienia własności w przyszłości, ale nie wywołuje skutków rozporządzających;
• umowa kupna-sprzedaży ma podwójny skutek: zobowiązuje sprzedawcę do przeniesienia własności i jednocześnie powoduje przeniesienie prawa własności na kupującego.

Po stronie dewelopera leży sporo obowiązków – przy transakcji jest zobligowany do przedstawienia prospektu informacyjnego, który zawiera szczegółowe informacje o inwestycji, w tym o planowanym zakończeniu prac, pozwoleniach oraz finansowaniu. Transakcje na rynku wtórnym, zwłaszcza między osobami prywatnymi, nie wymagają aż tak szczegółowego dokumentowania. 

Ponadto umowa z deweloperem daje kupującemu możliwość korzystania z szeregu dodatkowych gwarancji. Deweloperzy są zobowiązani do naprawienia szkody, która powstała w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania,  oraz do przestrzegania terminów wynikających z umowy. Na rynku wtórnym nie ma takich wymogów – gwarancja dotyczy wyłącznie wad ukrytych, które były nieznane w momencie zakupu.

Ostateczna umowa kupna-sprzedaży domu musi być zawarta w formie aktu notarialnego, by była prawnie ważna. Notariusz poświadcza w niej tożsamość stron, tytuł prawny nieruchomości oraz świadomość obu stron na temat zobowiązań wynikających z umowy. Ważne jest również, aby w dokumencie znalazły się jasno i precyzyjnie wyszczególnione obowiązki kupującego (wpłata zadatku, a następnie całości kwoty w ustalonym terminie) oraz sprzedającego (wymeldowanie, zdanie kluczy).

Elementy obowiązkowe w ostatecznej umowie to:

1. Dane identyfikacyjne stron: imiona, nazwiska, adresy zamieszkania, numery PESEL, numery dowodów osobistych (jeśli stroną jest przedsiębiorstwo, także numer KRS i REGON).
2. Opis nieruchomości: pełny adres nieruchomości, numer księgi wieczystej, szczegółowy opis działki lub lokalu, powierzchnia, liczba kondygnacji i pomieszczeń.
3. Cena i forma płatności: dokładna kwota zakupu oraz sposób zapłaty (gotówka, przelew lub finansowanie kredytem).
4. Zadatek lub zaliczka – zgodnie z zapisami w umowie przedwstępnej, w umowie końcowej powinien znaleźć się zapis o wysokości zadatku oraz warunki jego rozliczenia. Umowa kupna-sprzedaży domu z zadatkiem musi przewidywać także postanowienia dotyczące skutków rezygnacji z umowy przez jedną ze stron.
5. Przeniesienie własności: data i sposób przeniesienia własności nieruchomości na kupującego, uwzględniające wszelkie szczegóły, które mogą mieć wpływ na jej realizację.
6. Załączniki: wymagane dokumenty potwierdzające status nieruchomości, m.in. odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, zaświadczenie o braku zaległości w opłatach, potwierdzenie braku osób zameldowanych.

Przy podpisaniu aktu notarialnego notariusz wymaga dostarczenia dokumentów, które potwierdzają zarówno tożsamość stron, jak i status prawny nieruchomości. Podstawowe dokumenty obejmują:

• odpis księgi wieczystej – dokument potwierdzający prawa sprzedającego do nieruchomości;
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych – dla bezpieczeństwa kupującego i pewności, że po zakupie nie będzie musiał przeprowadzać procedury wymeldowania osób trzecich;
• potwierdzenie opłat eksploatacyjnych – w przypadku mieszkań na rynku wtórnym zaświadczenie o uregulowaniu wszelkich należności wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni;
• umowa kredytowa i potwierdzenie uzyskania kredytu – jeśli kupujący nabywa nieruchomość przy wsparciu kredytowym.

Sporządzenie aktu notarialnego wiąże się z opłatami, które są uzależnione od wartości nieruchomości. Koszty notarialne obejmują: 

• taksę, 
• opłaty sądowe, 
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC dotyczy rynku wtórnego i wynosi 2% wartości nieruchomości),
• dodatkowe koszty związane z przygotowaniem załączników i dokumentacji.