Umowa kupna domu z zadatkiem – co powinna zawierać?

Zadatek to określona kwota pieniędzy wpłaca przy okazji zawierania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Umowa kupna domu z zadatkiem stanowi zabezpieczenie na wypadek odstąpienia od transakcji którejś ze stron i zaspokaja roszczenia strony poszkodowanej. W ten sposób dyscyplinuje kupującego i sprzedającego do dotrzymania ustaleń poprzedzających zawarcie umowy przyrzeczonej.

Nikogo nie trzeba przekonywać, że zakup nieruchomości to poważna decyzja. Czasem nabywcy nie są do niej przekonani i rozmyślają się w ostatniej chwili, a sprzedający musi szukać nowych potencjalnych kupców. Zdarza się też, że osoby zainteresowane kupnem domu potrzebują czasu, aby zgromadzić potrzebne pieniądze. Co, jeśli w tym okresie sprzedający się rozmyśli? Właśnie z myślą o zabezpieczeniu ich interesów podpisywana jest umowa przedwstępna kupna domu z zadatkiem. 

Dla sprzedającego jest to gwarancja, że kupujący jest poważnie zainteresowany zakupem i ma intencję zakończyć transakcję. Z kolei dla kupującego jest to forma rezerwacji nieruchomości, która zmniejsza ryzyko sprzedaży domu innemu nabywcy w czasie, gdy on będzie, np. czekał na decyzję kredytową banku.

Zadatek często stanowi również środek dyscyplinujący strony umowy do dochowania terminów i warunków określonych w dokumencie oraz służy zabezpieczeniu rezerwacji konkretnego lokalu na czas potrzebny do uzyskania finansowania i dopełnienia formalności. W przypadku niewywiązania się z ustaleń przez którąś ze stron umowa kupna-sprzedaży domu z zadatkiem może zabezpieczać roszczenia z tytułu odszkodowania.

Określenie wysokości zadatku nie jest regulowane przepisami prawa – nie znajdziesz o nim wzmianki w Kodeksie cywilnym. To oznacza, że zależy od indywidualnych ustaleń stron umowy. Najczęściej zadatek stanowi od 5% do 10% wartości. Lokalizacja nie ma przy tym większego znaczenia. Zdarzają się sytuacje, w których sprzedający chce otrzymać nawet 20 czy 30% kwoty całego świadczenia. Nie jest to uzależnione od tego, czy transakcja dotyczy nieruchomości w Gliwicach, w stolicy czy na przedmieściu. Ostateczna kwota wynika ze specyfiki transakcji i negocjacji między stronami, ale obecnie na rynku nieruchomości zadatek rzadko przekracza 20% wartości transakcji, a w przypadku zbyt wysokiego zadatku sąd może obniżyć jego wysokość.

Przy ustalaniu wysokości zadatku warto wziąć pod uwagę:

• wartość rynkową nieruchomości, 
• możliwości finansowe kupującego,
• ryzyko związane z transakcją. 

Wysokość zadatku powinna być na tyle istotna, aby motywowała strony do realizacji postanowień umowy, ale jednocześnie nie może być nadmiernie obciążająca dla kupującego.

Choć nie jest koniecznością, aby umowa przedwstępna kupna domu z zadatkiem miała charakter notarialny, niektórzy decydują się zawrzeć ją w obecności przedstawiciela prawa. Ma to oczywiście swoje zalety, m.in. brak błędów merytorycznych, ale też wady: wiąże się z koniecznością uiszczenia zapłaty za usługę. 

W świetle obowiązujących przepisów umowa zawarta między kupującym a sprzedającym bez udziału notariusza ma taką samą moc prawną i w równym stopniu chroni interesy stron, jednak w przypadku finansowania kredytem hipotecznym umowa powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego, aby skutecznie zabezpieczyć roszczenia stron. Formalnościami związanymi z jej przygotowaniem może zająć się również deweloper – w Gliwicach i Zabrzu dom100 oferuje profesjonalne doradztwo i wsparcie na każdym etapie zakupu. Prawidłowo sformułowana umowa przedwstępna kupna domu z zadatkiem powinna zawierać najważniejsze dane. Są to:

• dane identyfikacyjne stron umowy – pełne dane osobowe lub firmowe kupującego i sprzedającego wraz z numerami dowodów tożsamości i numerami PESEL,
• przedmiot umowy – dokładny opis nieruchomości, która jest przedmiotem transakcji, w tym jej lokalizację, powierzchnię oraz stan prawny,
• cena nieruchomości – jasno określona kwota, za którą nieruchomość ma zostać sprzedana,
• wysokość zadatku – dokładna kwota zadatku oraz termin i sposób jego wpłaty (zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego zadatek powinien być wręczony przy zawarciu umowy. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony ustaliły inaczej, umawiając się np. na termin przelewu na konto kontrahenta),
• warunki i terminy zawarcia umowy przyrzeczonej – określenie daty, do której powinna zostać zawarta ostateczna umowa sprzedaży, oraz warunków, które muszą zostać spełnione przed jej podpisaniem,
• oświadczenia stron – deklaracje obu stron dotyczące ich zdolności prawnej do zawarcia umowy oraz braku przeciwwskazań prawnych,
• postanowienia dotyczące zadatku w przypadku odstąpienia od umowy – szczegółowe określenie, co się stanie z zadatkiem w razie niewywiązania się z umowy przez jedną ze stron (z prawa wynika, że zadatek to bezzwrotna wpłata),
• podpisy stron potwierdzające zawarcie umowy, data i miejsce sporządzenia.

Żeby umowy kupna domów z zadatkiem faktycznie spełniły swoje zadanie, muszą być precyzyjne i jasno sformułowane. Należy dokładnie opisać, jakie są prawa i obowiązki kupującego oraz sprzedającego, a więc:

• kupujący zobowiązuje się do zapłaty ceny nieruchomości w określonym terminie, a wcześniej do wpłaty zadatku w ustalonej wysokości (gotówkowo lub przelewem). Ma też świadomość tego, że zadatek przepada, gdy z jego winy nie dojdzie do finalizacji transakcji,
• sprzedający natomiast zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości na kupującego oraz do przygotowania wszystkich niezbędnych dokumentów. Zobowiązuje się też do oddania dwukrotności zadatku wtedy, gdyby to z jego winy nie doszło do zawarcia transakcji.

W umowie powinny też znaleźć się najważniejsze terminy, a więc data zawarcia umowy przyrzeczonej i zadania sprzedającego (wymeldowanie z mieszkania w Gliwicach, dokonanie napraw itp.).

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jeśli strona, która dała zadatek (kupujący), odstąpi od umowy bez uzasadnionej przyczyny, traci zadatek. Natomiast jeśli to strona, która zadatek otrzymała (sprzedający), odstąpi od umowy, zobowiązana jest zwrócić dwukrotność otrzymanego zadatku.

W praktyce oznacza to, że zadatek pełni funkcję zabezpieczenia roszczeń odszkodowawczych, co ma na celu zdyscyplinowanie stron do wykonania umowy – chroni Twoje interesy lepiej niż umowa przedwstępna sprzedaży domu bez zadatku (choć i takie się zdarzają). W umowie można jednak zawrzeć odmienne postanowienia dotyczące zadatku, pod warunkiem że nie będą one sprzeczne z przepisami prawa ani zasadami współżycia społecznego.

Jeśli którakolwiek ze stron odstępuje od umowy z przyczyn niezależnych od siebie (np. nie dostanie pozytywnej decyzji kredytowej), strony mogą postanowić o zwrocie zadatku bez żadnych dodatkowych kar czy zobowiązań. Warto jednak precyzyjnie opisać to w dokumencie. Co ważne, roszczenia z umowy przedwstępnej, w tym roszczenia o zwrot zadatku, przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Natomiast roszczenie o zwrot zaliczki przedawnia się w terminie 3 lat w przypadku przedsiębiorców.