Formalności po zakupie domu od dewelopera

Jakie formalności trzeba spełnić przy zakupie domu?

Zanim złożysz swój podpis na umowie, upewnij się, że zawiera ona wszystkie kluczowe dane, jakie mogą być później wymagane przez instytucje państwowe. Kupno domu wiąże się z koniecznością bardzo dokładnej weryfikacji kompletności dokumentów. Profesjonalne firmy deweloperskie, takie jak dom100.eu, dostarczają komplet dokumentów zawierających wszystkie niezbędne informacje o:

• stronach zawierających umowę (dane dewelopera oraz nowego właściciela),
• opisie nieruchomości i jej wyrysie,
• cenie i sposobie płatności (gotówka lub finansowanie kredytem).

Przy zakupie należy pamiętać, że umowa kupna domu musi zawierać dane potrzebne instytucjom publicznym do późniejszej rejestracji własności. Gdy kupujesz nieruchomość na kredyt, do dokumentów sprzedażowych najpewniej zostanie dołączane zaświadczenie o uzyskaniu umowy kredytowej z banku oraz podstawowe dane dotyczące harmonogramu spłat. Nie jest to jednak obligatoryjne, ale ułatwia procesowanie dokumentacji w sądzie wieczystoksięgowym. Prawidłowe dopełnienie tych formalności po zakupie to pierwszy krok do udanego sfinalizowania transakcji

Kupno domu – jakimi dokumentami trzeba dysponować? Niezbędne formalności

Formalności przy kupnie domu nie ograniczają się wyłącznie do podpisania umowy z deweloperem. Kupujący musi też „uwiarygodnić się” w oczach firmy i urzędów, potwierdzając tożsamość dowodem osobistym lub paszportem. Na kolejnych etapach niezbędne jest dopełnienie formalności  związanych z meldunkiem i podatkiem od nieruchomości.

Obowiązkiem nabywcy jest m.in. zgłoszenie zakupu w urzędzie miasta lub gminy. Jako nowy właściciel masz obowiązek złożyć deklarację IN-1 (informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych) w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego. Na tej podstawie gmina ustali wysokość rocznego podatku. Niewypełnienie tego obowiązku w terminie może skutkować nałożeniem kary grzywny przez organ podatkowy.

Obowiązki nabywcy to m.in.:

• opłacanie podatku od nieruchomości – corocznie po otrzymaniu decyzji z urzędu;
• uregulowanie podatku VAT – przy zakupie od dewelopera cena zawiera podatek VAT, co zwalnia kupującego z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości. Podatek PCC 2% co do zasady dotyczy transakcji na rynku wtórnym (z wyjątkiem zakupu pierwszego mieszkania lub domu z rynku wtórnego, który pozostaje zwolniony z tej daniny);
• ustanowienie hipoteki i ubezpieczenie nieruchomości – jeśli finansujesz zakup kredytem, musisz opłacić podatek od ustanowienia hipoteki (PCC-1 w wysokości 19 zł) oraz wykupić ubezpieczenie z cesją na bank;

Akt notarialny a zakup mieszkania – kiedy trzeba udać się do notariusza?

Akt notarialny po zakupie należy podpisać jak najszybciej. Dokument własności musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Kluczowe jest uzyskanie wypisu z księgi wieczystej, bo to właśnie ten dokument przydaje się przy rejestracji posesji w urzędach administracji publicznej.

Prawidłowo sporządzony akt notarialny powinien zawierać:

• informacje o dacie i miejscu sporządzenia dokumentu,
• dane notariusza i jego podpis,
• informacje o stronie, która uzyskuje akt notarialny,
• oświadczenia stron,
• wniosek o nadanie wpisu w księdze wieczystej (notariusz składa wniosek do sądu rejonowego drogą elektroniczną bezpośrednio po podpisaniu aktu notarialnego).

Warto pamiętać też o tym, że opłaty związane z wydaniem aktu oraz wpisami do księgi wieczystej ponosi kupujący, a nie deweloper. W zależności od tego, czy ustanawiana jest hipoteka, sama opłata sądowa za wpis własności wynosi zazwyczaj 200 złotych (plus ewentualne 200 zł za wpis hipoteki). Do tego dochodzi taksa notarialna, której wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości. Akt notarialny jest obligatoryjny również do wpisu hipoteki wymaganej przez bank. Dzięki danym z księgi wieczystej można szybko ustalić status własnościowy oraz ewentualne obciążenia.

Protokół zdawczo-odbiorczy i media – co dalej po odbiorze domu?

Po sfinalizowaniu spraw u notariusza, kolejnym krokiem jest fizyczne przejęcie nieruchomości. Na tym etapie najistotniejszy dokument to  protokół zdawczo-odbiorczy. Jest on niezbędny, aby formalnie potwierdzić stan techniczny budynku oraz spisać stany wszystkich liczników.

Nabywca po odbiorze kluczy powinien:

• spisać liczniki – w protokole muszą znaleźć się aktualne stany liczników prądu, gazu i wody;
• przepisać umowy z dostawcami mediów – protokół jest niezbędny, aby zawrzeć nowe umowy na swoje nazwisko z dostawcami prądu, gazu i wody;
• skontaktować się z zarządcą – jeśli dom znajduje się na osiedlu z częściami wspólnymi lub w zabudowie szeregowej/wielorodzinnej, konieczne jest zgłoszenie się do zarządcy nieruchomości w celu ustalenia zaliczek na poczet eksploatacji i funduszu remontowego;
• złożyć deklarację o wysokości opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi w urzędzie gminy – konieczne jest wskazanie liczby osób zamieszkujących pod danym adresem.

Co jeszcze powinien wiedzieć nowy właściciel?

Gdy kupujesz dom, musisz mieć świadomość, że z momentem przeniesienia własności na Ciebie przechodzą wszelkie prawa, ale i obowiązki związane z nieruchomością. Warto zadbać o dobrowolne ubezpieczenie domu (rozszerzone o mienie ruchome i OC w życiu prywatnym), nawet jeśli bank wymaga jedynie podstawowej polisy od ognia i zdarzeń losowych.

Zwróć uwagę, że w przypadku zakupu z rynku pierwotnego deweloper odpowiada za wady z tytułu rękojmi, co zapewnia Ci duże bezpieczeństwo. Dla pewności możesz sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona, ale deweloperskie inwestycje pod tym względem są znacznie bezpieczniejsze niż nieruchomości z rynku wtórnego, ponieważ chronią Cię przepisy Ustawy deweloperskiej oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Deweloper ma też obowiązek doręczyć Ci prospekt, w którym jasno muszą być wypisane wszystkie obciążenia nieruchomości oraz status prawny gruntu. Ukrycie długu jest praktycznie niemożliwe. Ponadto, po uiszczeniu przez Ciebie należności za dom od dewelopera z rynku pierwotnego bank wyda Ci zgodę na odłączenie Twojej nieruchomości z hipoteki zbiorczej (jeśli deweloper skorzystał z finansowania inwestycji kredytem). Dzięki temu Twój dom otrzymuje „czystą” księgę wieczystą bez obciążeń.