Zakup mieszkania od dewelopera za gotówkę — krok po kroku

Dlaczego warto rozważyć zakup mieszkania za gotówkę?

W dzisiejszych realiach rynkowych kupno mieszkania przy użyciu własnych środków jest jedną z najbardziej opłacalnych form inwestycji. Kupno mieszkania za gotówkę jest bardzo szybkie, ponieważ proces nie jest uzależniony od procedur bankowych. Kupujący zyskuje też silniejszą pozycję negocjacyjną, co często pozwala na uzyskanie atrakcyjniejszego rabatu lub dodatkowych benefitów od sprzedającego. Kluczowym atutem jest też fakt, że inwestor nie musi czekać na decyzję banku ani obciążać swojej historii finansowej zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Często pozwala to również pominąć etap umowy rezerwacyjnej i przejść od razu do konkretów, co zmniejsza liczbę formalności i przyspiesza finalizację transakcji.

Co trzeba wiedzieć, kupując mieszkanie od dewelopera?

Przed podpisaniem umowy zakupu warto zgromadzić wiedzę o firmie, która odpowiada za daną inwestycję. Największym zaufaniem cieszą się firmy, które działają na rynku od lat i mają na koncie wiele zakończonych sukcesem inwestycji. Takim deweloperem jest dom100.eu, który od dekad oferuje domy i mieszkania na Śląsku i cieszy się dobrymi opiniami w branży.

Warto sprawdzić, czy firma ma wszystkie niezbędne pozwolenia na budowę oraz zapoznać się z jej poprzednimi inwestycjami. Dużo powiedzą Ci też komentarze osób, które wcześniej zakupiły nieruchomość od danego dewelopera. Najlepsze firmy działające w tym sektorze rynku słyną z tego, że ich inwestycje mieszkaniowe tworzą spójną, przemyślaną całość.

Dobrze skomunikowane z otoczeniem osiedle, zaprojektowane w przemyślany sposób wyróżnia się m.in.:

• panelami fotowoltaicznymi do zasilania części wspólnych,
• obecnością podziemnego parkingu,
• infrastrukturą łączącą z ważnymi trasami przelotowymi,
• dostępem do bezpiecznego placu zabaw dla dzieci.

Dobrze, gdy deweloper kompleksowo podchodzi do inwestycji i dba o to, by osiedla były tak zaprojektowany, by zapewniały mieszkańcom komfortowe funkcjonowanie na co dzień. Bez względu na to, czy zakup nieruchomości za gotówkę służy celom inwestycyjnym czy jest spełnieniem osobistego marzenia o własnym M dla siebie lub rodziny, przemyślana architektura mieszkania i otoczenia to podstawa. Ważna jest też atrakcyjność okolicy, czyli dostęp do punktów handlowo-usługowych, rekreacyjnych czy edukacyjnych. To atuty, których nie wolno lekceważyć.

Jak wygląda kupno mieszkania za gotówkę od dewelopera?

Zakup mieszkania za gotówkę oznacza ogromną oszczędność czasu. Nie musisz przechodzić skomplikowanych procedur kredytowych ani poddawać się obowiązkowej weryfikacji ze strony instytucji finansowej. Korzystając z tej formy zakupu, oszczędzasz też na dodatkowych opłatach związanych z ubezpieczeniem kredytu, doradztwem kredytowym czy kosztami bankowej obsługi długu. W przypadku zakupu za gotówkę od dewelopera nie ponosisz też wydatków na opłatę podatku PCC (od czynności cywilno-prawnych), ponieważ na rynku pierwotnym obowiązuje podatek VAT zawarty w cenie.

Kupno mieszkania za gotówkę przebiega w kilku etapach:

1. Wybierasz interesujący Cię lokal z oferty dewelopera – gotowe mieszkanie lub nieruchomość na etapie budowy.
2. Wskazujesz gotówkę jako metodę płatności – to oznacza mniej formalności i przyspiesza proces.
3. Udajesz się do notariusza, który składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej lub o wpis prawa własności i sporządza umowę przeniesienia własności w formie aktu notarialnego;
4. Przelewasz na konto dewelopera (zazwyczaj rachunek powierniczy, zgodnie z ustawą deweloperską) wymagane środki finansowe.

Brak konieczności oczekiwania na uruchomienie transz kredytu sprawia, że procedura jest maksymalnie uproszczona, a Ty szybciej stajesz się pełnoprawnym właścicielem.

Analiza umowy deweloperskiej – na co zwrócić uwagę?

Do finalizacji transakcji niezbędne jest rzetelne sporządzenie umowy deweloperskiej, którą przed podpisaniem należy uważnie przeanalizować.

Zwróć uwagę, że dokument przy zakupie za gotówkę wygląda nieco inaczej niż przy finansowaniu kredytem. Z perspektywy prawnej, sama forma umowy deweloperskiej (akt notarialny) oraz jej główny cel (zobowiązanie dewelopera do wybudowania lokalu i przeniesienia własności w przyszłości) pozostają takie same. Różnice dotyczą głównie zapisów odnoszących się do procedur bankowych, czyli m.in.:

Niezależnie od sposobu finansowania każda umowa deweloperska powinna:

• precyzować szczegóły dotyczące płatności na rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty);
• precyzować stan techniczny nieruchomości i standard wykończenia – w dokumencie powinny znaleźć się zapisy o zakresie prac (tynki, wylewki, instalacje), które deweloper zobowiązuje się wykonać przed oddaniem kluczy;
• wskazywać informacje o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – chroni Cię w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek;
• zawierać w formie załącznika prospekt informacyjny – szczegółowy opis inwestycji i okolicy.

Ponadto warto zweryfikować obowiązki obu stron oraz sprawdzić, czy w umowie nie znajdują się klauzule niedozwolone lub potencjalnie niekorzystne zapisy dotyczące kar umownych czy terminów odbiorów.

Procedura zakupu mieszkania od dewelopera – na co zwrócić uwagę?

Procedura zakupu mieszkania powinna zacząć się od sprawdzenia dewelopera pod kątem wiarygodności finansowej i historii zrealizowanych inwestycji. W przypadku zakupu mieszkania w budowie firma powinna przedstawić harmonogram etapów prac i poinformować o terminie zakończenia budowy i oddania lokali.

Przy okazji oglądania mieszkania warto zapoznać się z układem przestrzennym pomieszczeń oraz przyjrzeć się jakości wykończeń. Warto dopytać o to, czy mieszkania są oddawane w podwyższonym stanie deweloperskim. To pozwala wprowadzić się niemal natychmiast, bez konieczności dokonywania dużych remontów i ponoszenia dodatkowych kosztów wykończenia lokalu (wylewki, tynki). Dostęp do komórki lokatorskiej czy możliwość dokupienia miejsca parkingowego to kolejne ważne kwestie. To udogodnienia, których cena przeważnie nie jest zbyt wysoka, natomiast realnie wpływają one na komfort mieszkania.

Jakie formalności trzeba dopełnić przy zakupie mieszkania od dewelopera?

Wybór idealnego, spełniającego wszystkie wymagania lokalu, to dopiero pierwszy krok na drodze do nabycia własnego M. Przekazanie prawa własności dokumentuje umowa zawarta w formie aktu notarialnego, gwarantująca bezpieczeństwo prawne obu stronom. Po podpisaniu aktu notarialnego i przeniesieniu własności, notariusz składa wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej. Akt notarialny jest podstawą do dokonania wszelkich zmian w ewidencji gruntów i budynków.

Po potwierdzeniu transakcji (zazwyczaj 14 dni od powstania obowiązku podatkowego) nabywca musi spełnić obowiązki urzędowe, czyli zgłosić nabycie do urzędu gminy (przy zakupie od dewelopera nie obowiązuje jednak podatek PCC). Niedopełnienie tego obowiązku może skończyć się naliczeniem kar finansowych.

Koszty przy zakupie mieszkania za gotówkę – o czym pamiętać?

Koszt zakupu mieszkania to nie tylko cena samej nieruchomości. Przy zakupie za gotówkę nie obowiązują co prawda m.in. opłaty bankowe, ale wciąż ponosisz koszty notarialne, do których zaliczają się:

• taksa notarialna – jej maksymalna wysokość jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości nieruchomości,
• opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej – zazwyczaj 200 zł za wpis własności.

Wielką zaletą zakupu za gotówkę jest brak kosztów związanych z bankiem:

nie płacisz:

• za wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę,
• prowizji za udzielenie kredytu,
• ubezpieczenia niskiego wkładu,
• tzw. pomostowego.

Musisz zabezpieczyć natomiast fundusze na koszty wykończenia i umeblowania, które nierzadko stanowią sporą część całej inwestycji.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego a od dewelopera – różnice formalne

Różnice proceduralne między rynkiem pierwotnym a rynkiem wtórnym są znaczące.

Przede wszystkim, kupując od dewelopera, korzystasz z ochrony, jaką dają ustawa deweloperska i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Oprócz tego, na rynku pierwotnym nie obowiązuje podatek PCC, a na rynku wtórnym podpisanie aktu notarialnego zazwyczaj wiąże się z koniecznością zapłaty 2% podatku PCC (chyba że nabywasz swoje pierwsze mieszkanie, co według przepisów obowiązujących może być zwolnione z tej daniny).
Ponadto, na rynku pierwotnym proces zakupu jest bardziej sformalizowany w zakresie odbioru technicznego. Wszystkie ewentualne usterki (krzywe ściany, porysowane szyby, nieszczelne okna) wpisujesz do protokołu podczas odbioru kluczy. Deweloper ma 14 dni na uznanie lub odrzucenie Twoich uwag i 30 dni na usunięcie uznanych usterek. Jeśli tego nie zrobi, musisz wyznaczyć mu dodatkowy termin, a po jego upływie możesz naprawić usterki na jego koszt. Ustawowa rękojmia trwa 5 lat od wydania nieruchomości i dotyczy wad, które zostaną wykryte w trakcie użytkowania (np. pękający tynk, przeciekający dach). Dochodzenie roszczeń ułatwia działanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Takie procedury nie mają zastosowania w przypadku zakupu z rynku wtórnego, gdzie nie obowiązuje Ustawa deweloperska, a zastosowanie znajdują przepis Kodeksu cywilnego.

Zakup z rynku pierwotnego jest też bezpieczniejszy pod wieloma innymi względami. Deweloper ma obowiązek przekazać Ci prospekt precyzujący wszystkie obciążenia nieruchomości oraz status prawny gruntu. Ukrycie długu jest więc praktycznie niemożliwe. Ponadto, po uiszczeniu przez Ciebie należności bank wydaje zgodę na odłączenie Twojej nieruchomości z hipoteki zbiorczej (jeśli deweloper skorzystał z finansowania inwestycji kredytem), a nieruchomość ma nową księgę wieczystą bez obciążeń. Na rynku wtórnym brak weryfikacji obciążeń czy współwłasności może oznaczać przejęcie długu hipotecznego poprzedniego właściciela. Jeszcze bardziej dotkliwe mogą być skutki nabycia lokalu z tzw. służebnością osobistą lub prawem dożywocia – w takiej sytuacji prawo chroni osobę trzecią, która może mieć dożywotni przywilej zamieszkiwania w Twoim lokalu. Na rynku wtórnym to na Tobie spoczywa pełna odpowiedzialność za rzetelne przeanalizowanie działów III i IV księgi wieczystej, ponieważ po podpisaniu aktu notarialnego wszelkie przeoczone obciążenia stają się Twoim realnym problemem prawnym i finansowym.

Porównanie różnic formalnych zakupu z rynku pierwotnego i zakupu z rynku wtórnego