Odwiedź nas na

Na czym polega umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Wokół umów przedwstępnych w świecie nieruchomości narosło sporo wątpliwości. Czy istnieje uniwersalny wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania? Jakie dane powinny znaleźć się w dokumencie? Wreszcie, czy w obowiązujących w Polsce przepisach, ma on jakąkolwiek moc, która pomoże chronić interesy obu stron? Sprawdźmy!

 

Co to jest przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania?

Jest to usankcjonowany prawnie dokument, którego właściwość definiuje artykuł 389 Kodeksu Cywilnego. Specyficzną cechą, jaką ma np. przedwstępna umowa sprzedaży domu jest to, że chroni ona dwie strony biorące udział w transakcji, a więc zarówno kupującego, jak i sprzedającego. 

Dokument służy temu, by strony poświadczyły, że zobowiązują się do zawarcia umowy kupna-sprzedaży ze wszystkimi tego konsekwencjami na jasno określonych warunkach. 

W obecnych czasach, kiedy nowe inwestycje mieszkaniowe sprzedają się bardzo szybko, umowa przedwstępna na mieszkanie w podwyższonym standardzie deweloperskim, jakie oferuje np. Dom100.eu, może być niezwykle korzystna dla kupującego. Dlaczego?

Z jednej strony po podpisaniu dokumentu zyska on gwarancję, że interesująca go nieruchomość nie zostanie sprzedana innym zainteresowanym. Z drugiej zaś sprzedający zyskuje zabezpieczenie finansowe (zazwyczaj stanowiące określony procent od wartości transakcji), że strona nie wycofa się i ostatecznie wywiąże ze swoich zobowiązań.

Poprawnie skonstruowana umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zaliczką leży w interesie zarówno kupującego, jak i dewelopera. Co więcej, dzięki specyficznej konstrukcji oraz odpowiedniemu umocowaniu legislacyjnemu, skorzystają na niej obie strony. 

Zanim jednak podpiszemy dokument, upewnijmy się, że wszystkie zawarte tam zapisy są dla nas jasne i klarowne. Warto też zwrócić uwagę na łączną wysokość kwoty ewentualnego odszkodowania oraz przesłanki, jakie muszą zajść, by deweloper mógł zrezygnować z roszczenia.

 

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Zakup lub sprzedaż mieszkania to poważna decyzja. Nie ma tutaj miejsca na ewentualne błędy, niejasne zapisy czy przypadek. Na co trzeba zwrócić szczególną uwagę?

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania sporządzona przez notariusza musi zawierać kilka kluczowych informacji. W przeciwnym razie mogłoby dojść do sytuacji, kiedy jedna ze stron mogłaby zanegować zawarte tam postanowienia i np. nie wywiązać się z transakcji.

Podstawowe dane to:

  • tytuł,
  • data i miejsce zawarcia,
  • precyzyjnie opisany przedmiot umowy,
  • opis zasad dotyczących przeniesienia praw własności na przedmiot umowy.

Poza wytycznymi, jakie musi spełniać sam dokument, trzeba też pamiętać o kilku zasadach formalnych. Kupujący powinien wiedzieć o tym, że przysługuje mu prawo wglądu do księgi wieczystej, by mógł szybko ustalić najważniejsze dane o stanie prawnym domu czy mieszkania. 

Jeśli lokal znajduje się w budynku wielorodzinnym, gdzie działa spółdzielnia mieszkaniowa, taki wyciąg można zastąpić wypisem, który musi być podpisany przez odpowiednio umocowane do tego osoby zasiadające w jej władzach.

Warto sprawdzić, czy w dokumencie nie popełniliśmy błędu przy:

  • danych osobowych obu stron biorących udział w transakcji,
  • numerze dowodu osobistego i identyfikatorze PESEL.

Jeśli kupujemy lokal od małżeństwa, które ma wspólnotę majątkową, to na umowie muszą znaleźć się dane obydwu małżonków. Istotną rolę odgrywa wpisana cena nieruchomości. To informacja kluczowa, co wynika ze specyfiki umowy przedwstępnej. 

Właściciel posesji nie ma prawa zmienić podanej tam kwoty. Jeśli na skutek różnych zdarzeń doszło do dynamicznego wzrostu cen, kupujący, który związał się taką umową, będzie mógł nabyć lokal za wcześniej ustaloną kwotę, co może oznaczać dla niego spore oszczędności.

Często można spotkać się też z praktyką, by w jednym z punktów umowy podać np. sugerowany termin zakupu. Pełni on funkcję tzw. daty przyrzeczonej. Jeśli do tego dnia kupujący nie sfinalizuje transakcji, może zostać zobowiązany do opłacenia karnych odsetek. Po przekroczeniu wskazanego tam terminu sprzedający będzie mógł ponownie wprowadzić lokal na rynek, a potencjalny zainteresowany straci swoją „rezerwację”.

 

Jak napisać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania?

Poza wymienionymi wyżej punktami, jakie koniecznie trzeba umieścić w dokumencie, warto upewnić się też, że zdefiniowaliśmy, w jaki sposób środki mają trafić do sprzedającego. W zdecydowanej większości przypadków najlepiej będzie wybrać przelew bankowy. 

 

Czy warto umieszczać aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania?

Tak, warto. To dodatkowe miejsce, gdzie możemy zawrzeć wszystkie ważne informacje, które jeszcze lepiej pomogą chronić nasze interesy. Często zdarza się, że dokument jest ważny tylko przez 21 dni, na co pośrednio wpływa artykuł 66 Kodeksu Cywilnego. Co, jeśli interesuje nas umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z hipoteką? W takiej sytuacji ten czas może być niewystarczający. Sporo zależy tu od decyzji banku, która czasem może się przeciągać.

Właśnie wtedy przyda nam się aneks, który przy okazji pozwoli uniknąć roszczeń między stronami, gdyby potencjalny zainteresowany nie był w stanie sfinalizować zakupu np. w wyniku problemów z uzyskaniem kredytu. Wprowadzenie dodatkowych zapisów, które pozwolą nieco wydłużyć ten termin, to spory atut. Tak samo jak np. możliwość wycofania się z transakcji, jeśli deweloper nie wywiąże się ze wszystkich swoich obowiązków.

 

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – na co uważać?

Przede wszystkim na nieprecyzyjne określenie przedmiotu umowy, zapisy zawarte w aneksie oraz na poprawność danych osobowych. Warto też upewnić się, czy sprzedający nie namawia nas do podpisania wniosku, gdzie umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z zaliczką jest obarczona zapisami, które są dla nas niekorzystne. Może to być np. wysoka kwota odszkodowania czy bardzo krótki termin niezbędny do sfinalizowania transakcji.

 

Zadatek czy zaliczka – co powinno być zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania? 

Kiedy odczujemy różnicę między zadatkiem a zaliczką? W zdecydowanej większości przypadków wtedy, gdy nie dojdzie do finalizacji transakcji. Zaliczka zazwyczaj podlega zwrotowi. Zadatek także można odzyskać, jednak jest to nieco trudniejsze zadanie. Jakie przesłanki muszą zajść, by można było ubiegać się o jego zwrot?

Zazwyczaj ma to miejsce w sytuacji, kiedy żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niedotrzymanie warunków umowy. Można też ubiegać się o niego na mocy prawomocnego postanowienia sądowego. Należy jednak pamiętać o tym, że zaliczki nie odzyskamy, jeśli nie dojdzie do zakupu z winy kupującego. Jeśli jednak odpowiedzialność ponosi sprzedający, który np. nie wywiązał się z terminu oddania inwestycji, to przysługuje nam prawo ubiegania się o zwrot w podwójnej wysokości.

 

Do czego zobowiązuje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Podpisany przez obie strony dokument zobowiązuje je do wywiązania się z transakcji w przyszłości – w tym konkretnym przypadku do zakupu lub sprzedaży wybranego lokalu mieszkalnego. Jest to dodatkowe zabezpieczenie dla obu stron, dlatego też nie powinno dziwić, że popularność tego rozwiązania jest bardzo duża.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania gwarantuje kupującemu zakup po określonej, zawartej w dokumencie cenie. Dziś, w czasach, kiedy inflacja i koszty życia rosną bardzo szybko, to dodatkowy bufor bezpieczeństwa, dzięki któremu być może będziemy mogli zaoszczędzić nieco pieniędzy, które można później przeznaczyć np. na aranżację wnętrz.